4927 capítulos
Medium 9788530983178

100. A titularidade dos bens objeto da afetação

Arnaldo Rizzardo Grupo Gen ePub Criptografado

Deve-se ter em conta que a afetação objetiva evitar que o incorporador utilize recursos de um empreendimento em outros. Procura resguardar o regular andamento do empreendimento imobiliário. Logo, os valores desembolsados pelo adquirente do imóvel na planta ou fase de construção de determinado empreendimento ficam obrigatoriamente vinculados apenas à própria edificação, não havendo possibilidade de desvio destes recursos para outras obras ou despesas do incorporador. Com isso, há garantia ao adquirente de que os valores pagos à incorporadora serão efetivamente aplicados na construção do seu imóvel.

Sendo somente essa a finalidade, não se opera a transferência de propriedade.

Assim sendo, o terreno, as acessões, o financiamento para a construção do empreendimento, os créditos decorrentes da comercialização das futuras unidades, o produto da eventual securitização destes créditos, os materiais adquiridos para imobilização, enfim os bens e direitos do empreendimento não se comunicam ou se confundem com o patrimônio do incorporador, tampouco com os demais patrimônios de afetação constituídos para outros empreendimentos.

Ver todos os capítulos
Medium 9788530983178

101. A incomunicabilidade e a impenhorabilidade do patrimônio afetado

Arnaldo Rizzardo Grupo Gen ePub Criptografado

O patrimônio colocado sob afetação fica incomunicável, o que representa uma característica essencial, sendo expresso o § 1º do artigo 31-A da Lei n. 4.591/1964, na alteração da Lei n. 10.931/2004: “O patrimônio de afetação não se comunica com os demais bens, direitos e obrigações do patrimônio geral do incorporador ou de outros patrimônios de afetação por ele constituídos e só responde por dívidas e obrigações vinculadas à incorporação respectiva”. Não é autorizado ao titular dos bens a sua alienação, ou a destinação para usos diferentes daquele pactuado e estabelecido na lei. E isso justamente para dar-se o atendimento à finalidade do patrimônio e dos direitos dos adquirentes, a que a lei concedeu uma tutela especial, que é a garantia, dentro do possível através de instrumentos jurídicos existentes, de receber integralmente o objeto da contratação. E para conseguir plenamente essa garantia, foi necessário que se introduzissem regras proibindo o envolvimento dos bens afetados em negócios estranhos ao objeto incorporação, os quais respondem, por conseguinte, unicamente pelas dívidas relacionadas ao imóvel em razão do cumprimento da incorporação.

Ver todos os capítulos
Medium 9788530983178

102. Ativo e passivo dos bens em regime de afetação

Arnaldo Rizzardo Grupo Gen ePub Criptografado

Cada incorporação afetada tem ativo e passivo próprios. Sabe-se que o patrimônio de afetação constitui uma universalidade de direitos reais e obrigacionais, ativos e passivos, com expressão pecuniária, pertencente à pessoa natural ou jurídica.

Os bens postos em afetação não ficam obrigatoriamente estáticos, mas podem render frutos e suportar encargos. Forma-se a existência dos ativos, os quais iniciam com o acervo, isto é, os bens, direitos e obrigações originalmente constituídos, e aumentando progressivamente, na medida em que ingressam novos valores, em geral oriundos das mensalidades decorrentes da venda de unidades e também das rendas caso investidos ou aproveitados em alguma utilização remunerada. Igualmente acumulam-se passivos, derivados dos encargos inerentes à natureza do negócio, dos custos para a sua manutenção, e na aplicação em investimentos para suprir a eventual ausência do incorporador, do qual, posteriormente, se busca o ressarcimento. Incumbe ao incorporador diligenciar a obtenção dos recursos necessários ao pagamento do passivo de cada patrimônio de afetação.

Ver todos os capítulos
Medium 9788530983178

103. A instituição da afetação por autorização da lei

Arnaldo Rizzardo Grupo Gen ePub Criptografado

Para a instituição do regime de afetação, requer-se a permissão ou previsão da lei, a qual virá a disciplinar a segregação patrimonial e a estabelecer as condições, os requisitos, os limites, os casos de permissão e a duração. Não que se impeça a introdução através de convenção, em que as partes, visando à garantia de negócios ou de uma atividade, submetem certos bens a uma destinação, para a garantia da consecução dos resultados e do cumprimento das obrigações. Todavia, a relação tem validade perante os contratantes, nem se dando a publicidade através do registro imobiliário, dada a ausência de previsão legal. Nem importa, na hipótese, a exclusão dos bens na exigibilidade de outros créditos.

O comum é que tenha a permissão da lei, com a sua disciplina, autorizando a segregação de certos bens do patrimônio da pessoa, para dar uma vinculação a uma atividade que necessite de garantia no tocante ao seu cumprimento. Submete-se a uma disciplina detalhada e rígida, em que se especificam os casos em que se dá, os poderes, a duração, a finalidade, a destinação, os credores em cujo favor se faz, a discriminação dos bens, o uso ou emprego, as proibições e a administração.

Ver todos os capítulos
Medium 9788530983178

104. Início e término da afetação

Arnaldo Rizzardo Grupo Gen ePub Criptografado

A partir do arquivamento dos documentos e do pedido de registro passa a valer a afetação, levando-se a efeito a averbação junto ao registro imobiliário, tornando-se eficaz perante terceiros, e prosseguindo até o momento da conclusão e entrega do edifício, com a expressa comprovação do pagamento de todas as obrigações e a devida regularização perante o registro imobiliário.

Por outras palavras, tem-se como constituído o patrimônio de afetação a partir da averbação do termo de opção firmado pelo incorporador e, se for o caso, pelos demais titulares de direitos reais de aquisição sobre o terreno, no ofício de Registro de Imóveis competente, a qualquer tempo. Pode-se realizar o ato desde a data do registro do memorial da incorporação até a data de averbação da conclusão da obra. Não impede a constituição a existência de ônus reais para garantir o pagamento do preço de sua aquisição do imóvel objeto da incorporação.

Fica impedido o incorporador de empregar ou desviar os bens para a satisfação de outras obrigações, ou para garantir obras distintas. A conclusão se faz acompanhar do “habite-se” fornecido pela autoridade administrativa. Todavia, na existência de obrigações pendentes, mantém-se a garantia, segundo se retira do artigo 44 da Lei n. 4.591/1964, ao firmar que o incorporador responde “perante os adquirentes pelas perdas e danos que resultem da demora no cumprimento dessa obrigação”. Considerando que a demora e possíveis outras pendências têm pertinência ao imóvel, a natureza da obrigação impõe a submissão à proteção da afetação. Nessas obrigações pendentes incluem-se os financiamentos para a construção, a teor do inciso I, § 8º, do artigo 31-A.

Ver todos os capítulos

Visualizar todos os capítulos