Servidões, 2ª edição

Autor(es): RIZZARDO, Arnaldo
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Trata-se de um estudo sistematizado das servidões, partindo de seu conceito, das origens, e seguindo na classificação e formação, para entrar no exame particularizado da diferenciação de figuras jurídicas afins, da natureza e das várias peculiaridades próprias do instituto jurídico. 

A aplicação prática importa numa sequência de análises, como a conservação, os limites no exercício, a remoção ou mudança de local, a ampliação, a extinção, as ações próprias para a proteção, e as várias espécies de servidões, com a análise aprofundada das mais evidentes e verificáveis, como a de trânsito, a de aqueduto, os tipos das prediais, as que se constituem para a utilização da água e as administrativas, que vão assumindo uma importância crescente, dadas as múltiplas exigências do interesse público. 

Todavia, procura o estudo oferecer uma relação completa, com a respectiva descrição e configuração jurídica.

Embora seja o livro uma reedição de obra antiga do autor, já premiada em primeiro lugar em concurso nacional de monografias jurídicas, foi totalmente reformulado, atualizado ao direito vigente, e traz a visão e a adequação das problemáticas atuais.

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CAPÍTULO I – AS SERVIDÕES

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Capítulo I

AS SERVIDÕES

1. Considerações sobre a propriedade

Apresenta Pontes de Miranda a propriedade como o direito real “mais extenso, de jeito que, tirando-se-lhe elementos para a constituição de quaisquer direitos reais limitados, algo fica. O conteúdo de qualquer desses direitos reais limitados cabe no conteúdo do domínio; o conteúdo do domínio somente em parte cabe no conteúdo dos direitos reais limitados”.1

Para Lafayette Rodrigues Pereira, a propriedade é o direito real que “afeta a coisa direta e imediatamente, sob todos ou sob certos respeitos, e a segue em poder de quem a detenha”.2

A palavra vem do latim – proprietas –, que, no acusativo, deu proprietatem, e etimologicamente emana de proprius, significando aquilo que pertence a uma pessoa.

A doutrina define o instituto como o poder que é conferido ao proprietário sobre uma coisa e a sua pertinência à pessoa. Nessa linha é o pensamento do mesmo Lafayette: “É o direito real que vincula e legalmente submete ao poder absoluto de nossa vontade a coisa corpórea, na substância, acidentes e acessórios”.3

 

CAPÍTULO II – CARACTERÍSTICAS DAS SERVIDÕES

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Capítulo II

CARACTERÍSTICAS DAS SERVIDÕES

1. Instituição sobre prédios distintos

Das várias características que incidem sobre as servidões, a epigrafada é a mais importante, pois não se concebe a instituição sobre o próprio prédio.

Se ambos os imóveis pertencessem ao mesmo dono, desapareceria o ônus, já que o proprietário usufrui na sua totalidade os direitos decorrentes do domínio. Não teria sentido a constituição sobre a própria coisa, que se oferece ao titular com todas as suas utilidades.

Esclarecem Planiol e Ripert: “Los dos predios deben pertenecer a dos propietarios distintos: una servidumbre no puede existir entre dos predios pertenecientes al mismo propietario por la regla nemini res sua servit. Es indudable que el propietario único tiene el derecho de obtener en uno para el provecho del otro, las ventajas que pudieran resultar de una servidumbre, pero al hacerlo así, ejercitará su derecho de propiedad, no una servidumbre”.1

2. Instituição em favor da coisa

 

CAPÍTULO III – CLASSIFICAÇÃO DAS SERVIDÕES

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Capítulo III

CLASSIFICAÇÃO DAS SERVIDÕES

1. Servidões urbanas e rurais

Esta classificação remonta ao direito romano. Desde o reconhecimento do instituto dividiam-se em urbanas e rurais. O Código Civil francês, no art.

687, ainda contém essa divisão. Reconhece Beudant que se trata apenas de “le vestige d’un pass juridique aboli”.1

Para entendermos o sentido da divisão, de interesse mais acadêmico, é oportuno traçar algumas distinções entre imóvel urbano e imóvel rural. “A conceituação de prédio rústico e prédio urbano decorre de sua designação”, leciona Washington de Barros Monteiro.2 Caio Mário da Silva Pereira, nessa linha, alerta para a destinação a uma atividade rural, seja na lavoura, seja na pecuária, como marco determinante da distinção relativamente ao imóvel urbano, em se tratando de imóvel rural. Não é urbano, “independentemente da localização dentro ou fora dos limites urbanos”,3 aquele cuja utilização não envolver alguma atividade agrícola. Importa, sempre, averiguar a destinação que se dá. Configurando-se o uso agrícola, ou qualquer aproveitamento econômico rural, situe-se o prédio dentro ou fora do perímetro urbano,

 

CAPÍTULO IV – CONSTITUIÇÃO DAS SERVIDÕES

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Capítulo IV

CONSTITUIÇÃO DAS SERVIDÕES

1. Constituição por contrato

Várias são as maneiras de constituição das servidões. Costumam os doutrinadores enumerá-las na seguinte ordem: por contrato, testamento, adjudicação no juízo divisório, usucapião e destinação pelo proprietário.

Quando a constituição se dá através de contrato, a causa geradora é a vontade das partes. A lei define tão somente os caracteres gerais e deixa a cada proprietário a liberdade de estabelecer, no seu prédio, tantas servidões quantos são os direitos reais, cuja formalização depende de escritura pública se acima de certo valor monetário.

Está a previsão na segunda parte do art. 1.378 do Código de 2002: “Constitui-se mediante declaração expressa dos proprietários, ou por testamento, e subsequente registro no Cartório de Registro de Imóveis”.

Conforme magistério de Sílvio Rodrigues, o contrato, de caráter bilateral, é a fonte mais frequente de formação da oneração, por meio da qual o dono do prédio serviente concorda em atribuir ao dono do prédio dominante algumas vantagens que passam a gravar aquele prédio, em benefício deste.1

 

CAPÍTULO V – SERVIDÕES E DIREITOS DE VIZINHANÇA

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Capítulo V

SERVIDÕES E DIREITOS

DE VIZINHANÇA

1. Distinção entre as duas espécies

Não é rara a confusão entre servidões e direitos de vizinhança. Ambas as espécies se identificam enquanto limitam o uso da propriedade plena. No entanto, na verdade, desponta uma diferença de origem e finalidade.

As primeiras se fixam por ato voluntário de seus titulares, e as segundas decorrem de texto expresso de lei. A par disso, o direito de vizinhança está endereçado a evitar um dano (de damno evitando), o qual, se verificado, impede o aproveitamento do prédio. Na servidão, não se procura atender uma necessidade imperativa. Ela visa a concessão de uma facilidade maior ao prédio dominante. Arnoldo Wald ilustra a matéria com um exemplo: “O proprietário do prédio encravado, sem acesso à via pública, pode, em virtude da lei, exigir a passagem pelo terreno alheio.

É o direito de passagem forçada [...]. Emana da lei e, sem ele, seria impossível ao proprietário do prédio encravado entrar e sair livremente no seu terreno. Veremos, agora, uma situação distinta. Um terreno tem um acesso remoto ou estreito a determinada estrada secundária. O terreno vizinho é, todavia, atravessado por excelente estrada principal, à qual o proprietário do primeiro prédio desejaria ter acesso, pedindo, pois, que lhe seja concedida uma servidão. Depende tal concessão da boa vontade ou do interesse econômico do proprietário do prédio serviente que iria ser atravessado. Não é um direito emanado da lei. Poderá surgir em virtude de contrato que as partes venham a fazer, e que, para valer contra terceiros, deverá constar no Registro de Imóveis”.1

 

CAPÍTULO VI – CONSERVAÇÃO DAS SERVIDÕES

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Capítulo VI

CONSERVAÇÃO DAS SERVIDÕES

1. Direito à conservação

Decorrências óbvias do exercício da servidão são alguns direitos e deveres relativos à sua conservação e manutenção. O dono do prédio dominante tem a proteção jurídica para tomar quaisquer medidas inerentes à conservação.

De nada valeria conceder a alguém uma servidão e negar-lhe os meios aptos e idôneos para mantê-la.

Tão importante esse direito que os franceses Baudry-Lacantinierie e

Chauveau enfatizavam constituir “une faculte légale et par suíte, dans le cas même où la convention n’aurrait expressément autorisé que certains travaux, le titulaire de la servitude pourrait em exécuter d’autres, s’ils étaient redonus s’indispensables à l’exercice de la servitude”.1

Efetivamente, mesmo que a convenção silencie quanto a esse direito, prevalece a garantia legal.

A lei ampara a atividade daquele que se utiliza do benefício trazido pelo imóvel alheio, colocando à sua disposição os meios necessários para desenvolver o direito.

 

CAPÍTULO VII – LIMITES AO EXERCÍCIO DAS SERVIDÕES

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Capítulo VII

LIMITES AO EXERCÍCIO

DAS SERVIDÕES

1. Uso conforme a finalidade e a extensão que instituíram as servidões

Não é ilimitado o uso da servidão, mas restringe-se às necessidades determinadas pelo prédio dominante.

No direito francês, art. 702 do Código Napoleônico, está pronunciada a limitação à necessidade: “De son coté, celui qui a un droit de servitude ne peut en user que suivant son titre, sans pouvoir faire ni dans le fonds qui doit la servitude, ni dans le fonds à qui elle est due, de changement qui agrave la condition du premier”.

A regra está no art. 1.385 do Código Civil brasileiro: “Restringir-se-á o exercício da servidão às necessidades do prédio dominante, evitando-se, quanto possível, agravar o encargo ao prédio serviente”.

A exegese é dada no seguinte aresto:

Servidão de passagem a pé instituída por escritura pública. Pretensão do titular do prédio dominante de ampliar a destinação da servidão, utilizando-a para o trânsito e o estacionamento de veículos. Inadmissibilidade. Interpretação restritiva do direito real de uso. Aplicação da norma do art. 1.385, §

 

CAPÍTULO VIII – REMOÇÃO OU MUDANÇA DE LOCAL DA SERVIDÃO

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Capítulo VIII

REMOÇÃO OU MUDANÇA

DE LOCAL DA SERVIDÃO

1. Mudança pelo dono do prédio serviente

Trata-se da mudança ou remoção procedida pelo dono do prédio serviente, com apoio na lei civil, mas desde que não redunde em prejuízo relativamente ao dono do prédio dominante.

Vem a matéria disciplinada no art. 1.384 do Código Civil, em texto mais amplo que o correspondente art. 703 do Código de 1916, por estender também ao dono do prédio dominante a prerrogativa de remover de local a servidão, se arcar com o custo e se não resultar prejuízo ao titular do domínio do prédio: “A servidão pode ser removida, de um local para outro, pelo dono do prédio serviente e à sua custa, se em nada diminuir as vantagens do prédio dominante, ou pelo dono deste e à sua custa, se houver considerável incremento da utilidade e não prejudicar o prédio serviente”.

João Luiz Alves comentou a regra do art. 703 do Código revogado, sob o ponto de vista da mudança levada a termo pelo dono do prédio serviente: “Ao dono do prédio dominante pode ser indiferente o uso da servidão por um ou por outro ponto do prédio serviente, e, entretanto, a este ser ela menos gravosa e menos inconveniente, por um ponto do que por outro. Em tais condições

 

CAPÍTULO IX – AMPLIAÇÃO DAS SERVIDÕES

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Capítulo IX

AMPLIAÇÃO DAS SERVIDÕES

1. Ampliação e novas necessidades do prédio dominante

No art. 706 da lei civil revogada constava: “Se as necessidades da cultura do prédio dominante impuserem à servidão maior largueza, o dono do serviente é obrigado a sofrê-la; mas tem direito a ser indenizado pelo excesso”.

O Código de 2002, no § 3º do art. 1.385, amplia o direito para as necessidades da indústria: “Se as necessidades da cultura, ou da indústria, do prédio dominante impuserem à servidão maior largueza, o dono do serviente

é obrigado a sofrê-la; mas tem direito a ser indenizado pelo excesso”.

Largueza de servidão equivale aqui a uma extensão maior.

A disposição é uma ressalva ao art. 1.385 do novo diploma (art. 704 do

Código Civil de 1916), que restringe o uso às necessidades do prédio dominante, previstas no ato da instituição. É possível que uma necessidade, após formalizada a servidão, venha a reclamar maior amplitude, como resulta “da mudança operada no modo de cultura do prédio dominante ou, mesmo, da amplitude na sua extensão, nada obstando que venha a resultar também da mudança da qualidade da cultura”.1

 

CAPÍTULO X – EXTINÇÃO DAS SERVIDÕES

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Capítulo X

EXTINÇÃO DAS SERVIDÕES

1. Extinção e cancelamento no Registro de Imóveis

Consta no art. 1.387 do Código de 2002, que reproduz regra constante do art. 708 do Código anterior: “Salvo nas desapropriações, a servidão, uma vez registrada, só se extingue, com respeito a terceiros, quando cancelada”.

De modo que o cancelamento é uma necessidade para levar a termo a extinção. Embora no fundo fático não mais exista a gravação, ela poderá ser reconstituída se não procedida a averbação de sua cessação no Registro Imobiliário. A jurisprudência formada anteriormente ao vigente Código interpretava desta forma a lei: “Embora extinta de fato, a servidão subsiste como direito, enquanto não cancelada a sua inscrição no Registro de Imóveis”.1

2. Cancelamento no Registro de Imóveis por iniciativa do interessado ou por sentença judicial

O cancelamento pode proceder-se ou mediante iniciativa do interessado, que é o dono de prédio serviente, ou por sentença, que ordena a expedição do mandado.

 

CAPÍTULO XI – AÇÕES RELATIVAS ÀS SERVIDÕES

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Capítulo XI

AÇÕES RELATIVAS ÀS SERVIDÕES

1. Ação confessória

As servidões se estabelecem em juízo por ação confessória, negam-se por ação negatória e defendem-se por ação possessória.

A ação confessória equivale à reivindicatória relativamente à propriedade, explicando-a Washington de Barros Monteiro como “de natureza real, exercitável adversus omnes, tendo por finalidade a retomada da coisa do poder de quem quer que injustamente a detenha”.1

Essa é a natureza da ação: “A ação confessória busca afirmar judicialmente um direito real sobre coisa alheia, direito esse a cujo exercício se oponha o proprietário ou possuidor do prédio onerado. É via vocacionada, assim, a assegurar o exercício de prerrogativa real contra quem a injustamente obstrua ou embarace, constituindo meio apto à tutela da servidão de passagem”.2

Existe a ação para proteger a servidão, que é um dos direitos reais, desmembrado da propriedade. Conhecida como vindicatio, ou petitio servitutis, é para as servidões o que a reivindicatória é para o direito de propriedade. Vem definida como a ação real, que assiste ao titular de uma servidão, para obter, com o reconhecimento desta, a cessação da lesão, que lhe suprime totalmente, ou pelo menos lhe perturba o respectivo exercício.3

 

CAPÍTULO XII – SERVIDÕES RELATIVAS A PRÉDIOS

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Capítulo XII

SERVIDÕES RELATIVAS A PRÉDIOS

1. O Código Civil e as servidões em espécie

O Código Civil de 2002 não tratou das servidões em espécie. Na verdade, fez a menção unicamente à servidão de trânsito, no art. 1.385, em seu § 2º, estabelecendo que, “nas servidões de trânsito, a de maior inclui a de menor

ônus, e a menor exclui a mais onerosa”; e à servidão reclamada para a cultura ou a indústria, no mesmo artigo, em seu § 3º, prevendo a obrigação do titular do prédio serviente em aceitar a maior largueza, mediante indenização, se o impuser a necessidade. Ocorre que todos os encargos instituídos sobre imóveis, em favor de outros imóveis, enquadram-se como direitos de vizinhança. Mesmo envolvendo direitos de vizinhança, oportuno que se faça o estudo, posto que, a partir dos princípios ou regras constantes na lei, faculta-se a criação de servidão, inclusive com disposições próprias.

Fixou o Código Civil regras comuns a qualquer classe. Em poucos casos, encontram-se regras comuns que se dirigem a determinado tipo de servidões, como se vê nos parágrafos 2º e 3º do art. 1.385.

 

CAPÍTULO XIII – SERVIDÃO DE TRÂNSITO

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Capítulo XIII

SERVIDÃO DE TRÂNSITO

1. Conceito e extensão

A servidão de trânsito tem por finalidade estabelecer um prédio em comunicação com outro, ou com a via pública, através de prédios intermediários.1

Compreende uma extensão de área em imóvel alheio, destinada a servir de passagem a outro imóvel. A sua delimitação configura o caminho que é, no conceito de Pardessus, “un espace de terrain servant à la communication d’un lieu à un autre, quelle que soit sa longueur ou sa larguer, et indépendamment de ce qu’il est plus ou moins fréquenté”.2

Está enunciada a previsão no art. 1.385, § 2º (art. 705 do Código anterior): “Nas servidões de trânsito, a de maior inclui a de menor ônus, e a menor exclui a mais onerosa”. Não vem consignada uma definição. Apenas é delimitada a sua extensão. Sendo servidão, permite-se a sua instituição por ato de vontade, como por destinação do proprietário do imóvel, sujeitando-se, quanto à extensão, aos alcances da regra mencionada.

 

CAPÍTULO XIV – SERVIDÕES RELATIVAS A ÁGUAS

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Capítulo XIV

SERVIDÕES RELATIVAS A ÁGUAS

1. A extensão das servidões de água

Várias as servidões que podem se formar relativamente às águas. Em princípio, a utilização da água diz com o direito de vizinhança em alguns setores, como a obrigação do dono do prédio inferior em receber as águas que provierem naturalmente do prédio superior; a obrigação em desviar as águas levadas artificialmente ao prédio superior e que sobrarem; o direito às águas que correm do prédio vizinho oriundas de nascentes ou das chuvas e que sobrarem; o dever em não poluir as águas que correm para o prédio inferior; o aqueduto. Todavia, se formou uma nova legislação sobre as águas, como a Lei nº 9.433, de 08.01.1997, que instituiu a Política Nacional de Recursos Hídricos e estabeleceu como um de seus instrumentos a outorga de direito de uso de recursos hídricos; e muito dispositivos prevalecem diante do Código de Águas; e a Lei nº 9.984, de 17.07.2000, dispondo sobre a criação da Agência Nacional de Águas (ANA), entidade federal de implementação da Política Nacional de

 

CAPÍTULO XV – SERVIDÕES RELATIVAS À LUZ E À VISTA

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Capítulo XV

SERVIDÕES RELATIVAS

À LUZ E À VISTA

1. Servidão de luz

As duas formas aqui intituladas compreendem a servidão de ter a luz do dia, ou a luz do sol, e de ser mantida a visão que do prédio se desfruta, seja da natureza ou de outra paisagem. Naturalmente, a servidão é não aparente, tornando-se obrigatória a instituição por ato entre vivos ou causa mortis. As mais conhecidas são as descritas a seguir.

A servidão de luz, ou servitus luminum (ou lumen, conforme Aguiar e Souza), compreende o direito concedido a um vizinho de abrir janelas e frestas na sua parede própria, ou na parede comum, ou ainda na parede de outro vizinho, com o intento de obter luz ou claridade para o seu prédio.

Para alguns romanistas, resumia-se simplesmente na faculdade de abrir janelas no muro de outro prédio, ou do prédio comum. Há quem sustente um significado bem diferente no direito romano: a servidão de sol ou de ter sombra. Assim induz o texto de Paulo, mas o certo é que predomina a primeira ideia, da qual advém o direito de impedir que o vizinho tolha ou diminua a luz. Para possibilitá-la, admite-se até abrir janelas na parede alheia ou comum. Nesse caso, os prédios contíguos devem pertencer a proprietários diversos, e separados por um muro ou parede de propriedade exclusiva de um deles, com a existência de um espaço vago em que penetre a luz.

 

CAPÍTULO XVI – SERVIDÃO DE PASTO E DE LEVAR O GADO A BEBER EM FONTE OU RIO ALHEIO

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Capítulo XVI

SERVIDÃO DE PASTO E DE LEVAR

O GADO A BEBER EM FONTE

OU RIO ALHEIO

1. Servidão de pasto

Nas servidões aqui nomeadas institui-se mais propriamente uma concessão, ou a autorização para a utilização de um bem alheio para usufruir vantagens.

A servidão se identifica quando não se estabelecem condições de tempo, de remuneração ou de empréstimo. Por não ser aparente, sua existência fica na condição de uma convenção.

Quanto à servidão de pasto, o latim servitus pascendi, é o direito de colocar a pastar, em propriedade alheia, os animais pertencentes ao dono de outro prédio.

Cuidando-se de servidão convencional, são conduzidos a pastar apenas os animais cujo número as partes previamente tiverem combinado. Mostrando-se omisso o título constitutivo, estende-se a pastagem a todos os animais de propriedade do dono do prédio dominante, seja qual for a sua quantidade.

No contrato, mencionarão os interessados a forma do uso da pastagem, a época do ano e os locais onde permanecerá o gado. Se não ficar estipulado, não há discriminação de épocas e espaços. Entretanto, na circunstância de ser realizado o cultivo de produtos agrícolas, obviamente a permissão restringe-se ao período que se segue à colheita dos frutos.

 

CAPÍTULO XVII – SERVIDÕES INDUSTRIAIS

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Capítulo XVII

SERVIDÕES INDUSTRIAIS

1. Instituição da servidão para a utilidade do prédio dominante

Ficou amplamente assentado, nos capítulos iniciais da presente obra, que as servidões se estabelecem unicamente sobre prédios, favorecendo um deles e onerando o outro.

Daí a lição de Pontes de Miranda: “A servidão tem de ser útil ao prédio dominante. Há de ser imposta a um prédio em favor de outro. Tem de ser utilidade para o prédio dominante e, pois, para seu dono de hoje ou de amanhã; não pode ser utilidade somente para o dono de agora. tampouco pode ser servidão o que só interessa à indústria do possuidor do prédio, ou do dono desse momento”.1

Na origem do instituto, não aparece a servidão industrial. É Lenine Nequete quem historia: “O direito romano não chegou a conhecer as chamadas servidões industriais. A razão disso não estaria no escasso desenvolvimento industrial do mundo antigo, mas na estrutura mesma das servidões, exigindo a presença de um fundo dominante, ao passo que a indústria não se prende

 

CAPÍTULO XVIII – SERVIDÕES ADMINISTRATIVAS

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Capítulo XVIII

SERVIDÕES ADMINISTRATIVAS

1. Conceito

A fim de realizar a função do bem público, ou para atender a finalidade de realizar e prestar certos serviços, é necessário esclarecer que o Estado tem poderes exorbitantes do direito comum, caracterizando a sua supremacia em relação aos particulares. Reveste-se de prerrogativas ou privilégios não concedidos na esfera do direito privado.

Uma das prerrogativas é a imposição de restrições à propriedade particular.

A servidão administrativa forma a prerrogativa reconhecida ao Poder Público de onerar a propriedade privada com um direito real de natureza pública, sem se exigir previamente o consentimento do particular, ou sem depender da existência de um título expedido judicialmente.

Daí que a concepção de servidão administrativa se desvincula do conceito tradicional da servidão comum, porquanto desponta um caráter específico, consistente no bem público a que se destina a servidão, e não outro imóvel do domínio particular.

 

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