Compropriedade e Sociedade: Estrutura, Segurança e Limites Da Autonomia Privada

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A base da estruturação do negócio jurídico imobiliário em Shopping Centers, Incorporações Imobiliárias, Loteamentos, Empreendimentos Hoteleiros, dentre outros, constitui o objeto deste livro. Deter diretamente a propriedade do imóvel, através do regime jurídico da Compropriedade em que os “sócios” participam em determinadas frações, ou constituir um Sociedade e para ela transferir a propriedade? Quais as substanciais diferenças entre os dois regimes? Quais as principais consequências da escolha entre um e outro? Quais as regras no dia a dia da gestão do negócio imobiliário em uma ou outra hipótese e quais os limites jurídicos? Facilitar, o quanto possível, a tomada de decisão através de um estudo prático, comparado e com direito internacional comparado e, inclusive, crítico entre matérias aparentemente incomunicáveis – o direito real e o direito societário – constitui, objetivamente, sua finalidade.

6 capítulos

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Introdução

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INTRODUÇÃO

Na última década, verificou-se um elevado aumento dos empreendimentos imobiliários em geral, especialmente, no segmento econômico dos shopping centers1.

Neste sentido e, quando dos estudos relacionados à sua formatação jurídica, são avaliados dois regimes jurídicos como sendo os possíveis ou, melhor acentuando o tema, os costumeiramente utilizados no desenvolvimento destas relações que se estabelecem no entorno desta empresa enquanto atividade econômica, quais sejam:

(I) O do condomínio voluntário2 – que, doravante, passa a ser denominado de compropriedade por questões metodológicas e através do qual os seus integrantes participam, diretamente, da propriedade imobiliária mediante a titulação de quinhões ou,

(II) Através da constituição de uma sociedade – que, depois de registrada, se torna personificada e que será a detentora dos direitos de propriedade, no caso, especificamente, uma sociedade limitada ou por ações.

 Sendo que este segmento, especificamente, cresceu, em números absolutos, 58%; iniciando o ano de 2006 com 351 empreendimentos imobiliários e atingindo, no início do ano de 2017, o número de 558 shopping centers em operação, segundo informações da Associação Brasileira de Shopping Centers – ABRASCE. In: Evolução do Setor. Shopping Centers no Brasil 2015.

 

Capítulo 1 Compropriedade: características e instrumentode comunhão de interesses para empreendimentos imobiliários estruturados

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Capítulo 1

Compropriedade: características e instrumento de comunhão de interesses para empreendimentos imobiliários estruturados

O estudo acerca da origem, da conceituação e das principais características e, inclusive, abordando, o quanto possível, eventuais divergências teóricas e doutrinárias relacionadas ao regime jurídico da Compropriedade, tem como finalidade estabelecer as bases mínimas de conhecimento, através das quais serão criadas condições de comparação com o regime jurídico da Sociedade.

Portanto, não se tem a pretensão de abordar com profundidade todos os temas a ela relacionados, de forma exaustiva e detalhada; o que se propõe

é uma abordagem contextualizada e atualizada com relação àqueles temas que, costumeiramente, são os de maior impacto quando da concepção das relações jurídicas que se estabelecem no entorno dos negócios jurídicos imobiliários estruturados.

1.1. Conceito e gênese histórica

Pretende-se investigar, no que se refere à compropriedade (ou copropriedade ou condomínio civil)10, as bases de seu surgimento, especialmente, por conta de sua importância para fins do entendimento das mais arraigadas interpretações teóricas e doutrinárias assumidas como verdadeiras e ainda vigentes.

 

Capítulo 2 Sociedade & Personalidade Jurídica:a correlação com a Compropriedade

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Capítulo 2

Sociedade & Personalidade Jurídica: a correlação com a Compropriedade

2.1. Retrospectiva, conceito e nascimento

O capítulo anterior teve por finalidade estabelecer, e de alguma maneira discutir, os principais elementos que gravitam no entorno da Compropriedade, especialmente, a imobiliária destacando aqueles que, em princípio, merecem melhor e maior atenção quando da avaliação da estruturação de um negócio jurídico imobiliário.

De um lado, em face da existência de certas similaridades que os aproximam – mas, de outro lado, como se verá, os afastam substancialmente

– se torna conveniente discorrer, mesmo que de maneira breve, porém, criticamente – e ao que interessa ao estudo das estruturas, da segurança e dos limites jurídicos – acerca daqueles temas abordados quando do estudo da compropriedade, em comparação com os correlacionados à Sociedade.

Tudo de forma a demonstrar a capilaridade dos institutos, em funcionamento, quando de sua aplicação nas estruturas estruturantes do negócio jurídico imobiliário.

 

Capítulo 3 Compropriedade e Sociedade:um cenário comparativo

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Capítulo 3

Compropriedade e Sociedade: um cenário comparativo

3.1. Retrospectiva e consolidação

O caminho foi longo; mas proveitoso. Se poderia optar por um atalho, mas, se assim fosse, poderiam algumas importantes curvas, despenhadeiros e visão em finitude terem passado despercebidamente.

Através da estrada percorrida, realizaram-se diversas paradas e, nestas, participando ou coparticipando de inúmeros desvios e alternativas possíveis de caminho, de maneira a se atingir o objetivo da viagem: a criação de condições de comparação entre experiências que podem ser semelhantes, verossímeis e diferentes.

E é exatamente este ponto, doravante, que se buscará enfrentar, especificamente, no que se refere à essência que aproxima e ao mesmo tempo e com idêntica força distancia, a Compropriedade Consensual e as Sociedades Personificadas.

Certamente que o estudo acerca das diferenças não contribuirá de maneira significativa para a identificação daquele regime jurídico aplicável às situações que, por conta da autonomia da vontade, foram emolduradas de uma determinada forma. Mas servirão, sim, para ao vincar as diferenças entre os regimes, não se desejar aplicar a uma determinada realidade insculpida pela autonomia da vontade, regramentos inaplicáveis por conta, exatamente, de suas substanciais diferenças e consequências.

 

Capítulo 4 Limites da Autonomia Privada nas EstruturasEstruturantes do Negócio Jurídico Imobiliário

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Capítulo 4

Limites da Autonomia Privada nas Estruturas

Estruturantes do Negócio Jurídico Imobiliário

4.1. Delimitação do objeto

Para que se possa iniciar a abordagem dos limites da autonomia privada, torna-se necessário um esclarecimento de maneira que o objeto de estudo seja claramente delimitado como forma de se evitar entendimento que se distancie do foco de observação.

O que se avaliará no presente capítulo serão questões relacionadas aos contornos considerados como limítrofes e que os contratantes possuem ao estabelecerem as bases dos negócios jurídicos, ou seja, os limites da autonomia privada e que devem ser observados quando das tratativas e das respectivas estruturações que destas decorrerem.

Portanto, seu foco central reside nas questões que orbitam entre a boa-fé, a função social e o abuso do direito de maneira que, através da avaliação destes elementos nas estruturas do negócio jurídico imobiliário, se possa desenvolver um debate que tenha por finalidade iluminar aqueles interesses que, por vezes, exorbitam estes limites tendo por base um determinado contexto354.

 

Conclusão

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CONCLUSÃO

Através desta obra, procurou- se abordar os elementos-chave que, em princípio, deverão ser refletidos, quando do desenvolvimento de empreendimentos imobiliários estruturados, acerca da opção por uma determinada estrutura associativa. E, neste sentido, sob o enfoque comparativo entre os regimes jurídicos aplicáveis à Compropriedade, no caso, e conforme definição adotada e longamente discutida, a consensual, paralelamente à sociedade por ações e à sociedade limitada.

Para tanto, foram objetos de observação e discussão os vínculos que se estabelecem entre os agentes imobiliários, os demais participantes e o bem imóvel objeto do central desenvolvimento da empresa; tudo como forma de identificar os pontos centrais desta relação, de maneira a estabelecer as principais questões que se relacionam com o comportamento das tais estruturas associativas ao longo do desenvolvimento do negócio jurídico imobiliário.

Neste caminho, ao serem realizados os estudos comparativos, foi possível observar que em determinadas situações o comportamento dos regimes da compropriedade consensual e da sociedade personificada se equivalem, de maneira a demonstrar que são em quase tudo semelhantes, mas que se distanciam, especial e notadamente, quando observados sob a ótica da relação que se estabelece entre os participantes e o bem objeto da atividade empresária.

 

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