Condomínio Edilício e Incorporação Imobiliária, 7ª edição

Autor(es): RIZZARDO, Arnaldo
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Esta obra encontra-se dividida em duas partes: Condomínio Edilício e Incorporação Imobiliária._x000D_
Na primeira parte, destacam-se o estudo sobre a constituição do condomínio, os elementos que o integram, a formalização, o síndico, a convenção condominial, as assembleias dos condôminos, as obrigações e os direitos, a responsabilidade, a cobrança de encargos e a extinção do condomínio._x000D_
No tocante à incorporação, aborda, entre outros assuntos, a caracterização, a formação, o registro imobiliário, os direitos e as obrigações, a resolução, a afetação do patrimônio, a responsabilidade dos figurantes, os contratos de constituição, de construção e de venda das unidades._x000D_
O vasto conhecimento adquirido pelo autor no exercício da função judicante e da advocacia resulta em um trabalho diferenciado: os temas são apresentados de forma sistematizada e trazem a casuística das situações mais frequentemente verificadas na prática. A finalidade é oferecer um estudo que atenda às necessidades de compreensão e de solução dos litígios, dentro da inteligência da lei e do tratamento doutrinário e jurisprudencial._x000D_
A obra traz, ainda, modelos práticos de várias figuras desses institutos jurídicos, atendendo aos acadêmicos e profissionais que atuam na área._x000D_
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163 capítulos

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1. Do condomínio geral ao condomínio edilício ou em edificações

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A expressão “condomínio” expressa a comunhão de direitos entre duas ou mais pessoas sobre um bem ou um conjunto de bens. José Fernando Lutz Coelho desenvolve a compreensão:

Pertencendo o direito de propriedade a vários sujeitos ao mesmo tempo, teremos na hipótese um condomínio, que poderá ser em razão da comunhão, pró-indiviso, que perdura por circunstâncias de fato e de direito, permanecendo em estado de indivisão entre os condôminos, sem localização das partes sobre a coisa. A propriedade é exercida em comum em quotas ou frações ideais.1

Temos, aí, o condomínio geral, que se apresenta quando duas ou mais pessoas têm a titularidade do bem, e não sobre uma porção ou parte do mesmo, que se dá no especial, comumente chamado condomínio edilício, que é objeto do estudo que se desenvolverá.

Os condôminos possuem quotas sobre todo o bem, e na medida de sua proporção sobre o total exercem o domínio, mas sem uma localização específica. Não há uma delimitação da propriedade comum, pois não separada fruição da posse de um condômino da fruição da posse dos demais condôminos, eis que se realiza em conjunto com todos os cotitulares. A essa ênfase conduz o artigo 1.314 do Código Civil: “Cada condômino pode usar da coisa conforme sua destinação, sobre ela exercer todos os direitos compatíveis com a indivisão, reivindicá-la de terceiro, defender a sua posse e alhear a respectiva parte ideal, ou gravá-la.”

 

2. Condomínio voluntário, condomínio necessário e condomínio edilício

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Costuma-se distinguir o condomínio comum, que é o ordinário, ou clássico e tradicional, em voluntário e necessário.

O primeiro é formado pela vontade das partes. Constitui-se a propriedade conjunta simultaneamente em favor de mais de uma pessoa. Cada proprietário torna-se titular de uma quota-parte ou fração ideal, mas cabendo o uso em conjunto com os demais coproprietários, nos termos do artigo 1.314 do Código Civil: “Cada condômino pode usar da coisa conforme sua destinação, sobre ela exercer todos os direitos compatíveis com a indivisão, reivindicá-la de terceiros, defender a sua posse e alhear a respectiva parte ideal ou gravá-la.”

Destacam-se os direitos de usar livremente a coisa, conforme a sua destinação e sem alterá-la; de exercer todos os direitos compatíveis com a indivisão, desde que não se impeçam iguais direitos aos demais consortes e não se altere a coisa sem autorização da unanimidade dos mesmos; de reivindicar os bens junto a terceiros; de defender a posse contra atos de esbulho ou turbação; de vender a sua parte, conquanto que oferecida a preferência aos demais condôminos; e de dá-la em garantia hipotecária.

 

3. Elementos históricos do condomínio edilício

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Útil lembrar, de início, a origem da expressão “condomínio edilício”. O termo cum significa conjuntamente, enquanto a palavra dominum expressa domínio, propriedade. Portanto, condomínio é propriedade conjunta – que pertence a mais de um. Já a palavra edilício, aedilitium, diz respeito à edificação – que pode ser de unidades em loteamento (casas) ou edifício de pavimentos – apartamentos, salas etc. Assim, condomínio edilício é a copropriedade numa edificação da qual constam unidades privativas autônomas, de uso exclusivo, e partes que são propriedade comum dos condôminos.

No surgimento histórico, encontram-se notícias de que existiam propriedades em frações de prédios ou de casas na Babilônia, há mais de dois mil anos antes de Cristo. No Egito antigo e na Grécia também se conheciam edificações com mais de um titular, ou vários moradores. No direito romano, onde também existiam casas de andares ou pavimentos, pertencentes a proprietários diversos, o condomínio correspondia a communio, ou à comunhão de pessoas no proveito de um bem, evoluindo para o consortium inter frateres, uma forma de designar a participação das pessoas como proprietárias de um bem herdado, em que todos os herdeiros se tornavam titulares dos bens da herança. Formava-se uma concorrência de direitos de propriedade sobre um imóvel, revelada na propriedade sobre toda a coisa, mas concomitantemente com a propriedade dos demais titulares, resultando uma pluralidade de direitos de propriedade. No entanto, nessas formas primitivas não existia a coexistência entre a propriedade exclusiva e a copropriedade sobre partes comuns. No geral, dividia-se o edifício por andares, com a propriedade exclusiva sobre ele pelo respectivo titular, e admitindo-se uma escada para a utilização comum de todos os proprietários, mas dando-lhe um caráter de servidão.

 

4. Conceito e constituição

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A descrição delineada no último parágrafo do item acima é que identifica o condomínio que se convencionou denominar condomínio edilício, isto é, condomínio de edifício de apartamentos, havendo a convivência de uma propriedade exclusiva sobre as unidades autônomas, ou as partes ideais de cada titular, e uma propriedade comum sobre o conjunto de partes destinadas ao proveito de todos os condôminos. A palavra “edilício”, conforme já explicado, origina-se do termo latino aedilitium, do qual adveio o edil, aquele encarregado de fiscalizar as construções públicas e particulares. Portanto, a palavra “edilício” representa ação relativa a construções.

Trata-se de um condomínio voluntário, formado pela vontade dos titulares, tendo como uma das causas mais diretas o melhor aproveitamento econômico do solo, abrangendo determinadas coisas destacadas e contratadas, e que forma a chamada propriedade horizontal, ou propriedade em planos horizontais, ou condomínio em planos horizontais superpostos, tudo porque se tem uma propriedade horizontalmente dividida. Mais claramente, há o edifício dividido em pavimentos superpostos em planos horizontais, que abriga apartamentos residenciais, salas e lojas. Há os andares, cuja área do mesmo andar se divide entre dois ou mais interessados. Por isso a palavra “horizontal”; não tem ela o significado de expressar aquele condomínio formado de casas construídas no mesmo plano, ou seja, uma ao lado da outra ou com pouca distância entre elas, mas dentro de um mesmo terreno, enquanto o condomínio de edifícios ou prédios de apartamentos ou salas comerciais, em que as unidades estão construídas uma sobre as outras, formaria o condomínio vertical.

 

5. Lei incidente em matéria de condomínio edilício

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Consoante já anotado, o Código Civil de 1916 não disciplinou o condomínio edilício, ou o condomínio formado por unidades autônomas e áreas comuns. A regulamentação ficou sedimentada unicamente na Lei n. 4.591/1964. O Código Civil de 2002 passou a tratar do assunto, mas sem revogar a Lei n. 4.591/1964, que segue incidindo nas questões não abarcadas pela lei civil, tanto que não aparece algum dispositivo ou regra afastando a sua vigência. Especialmente na Lei n. 4.591/1964, encontram-se disposições de ordem substantiva e adjetiva, seja civil ou penal (mais infracional), e de caráter administrativo, registral, notarial e mesmo financeira.

No Código Civil, no Capítulo VII, Título III, da Parte Especial, a regulamentação está em quatro Seções:

– Seção I, abrangendo os artigos 1.331 a 1.346, engloba as disposições gerais atinentes ao instituto;

– Seção II, de que tratam os artigos 1.347 a 1.356, cuida da administração do condomínio;

– Seção III, perfazendo-se através dos artigos 1.357 e 1.358, ocupa-se das formas de extinção do condomínio;

 

6. Natureza jurídica

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Conforme ressalta da caracterização, existe uma fusão de propriedade individual e de propriedade comum no condomínio. As unidades, isto é, o terreno, os apartamentos, ou salas, ou lojas e sobrelojas, ou conjuntos, ou depósitos (inclusive para a guarda de carros) consideram-se autônomas e individuais, de uso privativo dos respectivos titulares. A essas áreas individuais somam-se as partes comuns, ou de todos, e destinadas ao uso comum, dando-se a distribuição aos condôminos em extensão proporcional à área privativa. De sorte que o condômino é titular de uma área privativa e individual, e de outra parte em comum com os demais condôminos. A soma denomina-se fração ideal. Daí se compreender que o condomínio equivale a uma junção de propriedade individual e de propriedade comum, cuja fruição é concomitante.

Essa a ideia que se colhe da doutrina antiga, e que por primeiro enfrentou a natureza do condomínio edilício. É a posição defendida, v.g., por Planiol e Ripert,3 sendo a mais acertada e aceita pela doutrina. Preceituam que nos edifícios de andares ou apartamentos, pertencentes a proprietários diversos, existem superposição de propriedades distintas e separadas, complicada pela existência de comunhão relativa a determinadas dependências de uso comum dos diversos donos. Ou seja, o direito de propriedade sobre a parte exclusiva é combinado com o de copropriedade sobre as partes comuns e forma um novo direito real, resultante dos dois primeiros, que é o condomínio edilício.

 

7. Não incidência das normas do Código de Defesa do Consumidor nas relações entre condôminos

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Embora a evidência de que o cumprimento das obrigações se faça em favor dos próprios condôminos, sendo eles, em última instância, os favorecidos, não é demais referir que não incidem as regras do Código de Defesa do Consumidor. Além de serem eles os destinatários das multas, dos juros e outros encargos, não há a prestação de serviços pelo condomínio, posto que o mesmo é composto dos condôminos. Na verdade, se alguma relação de consumo se vislumbrasse, envolveria o condomínio e os terceiros que são contratados para prestar os serviços.

O STJ bem colocou a matéria:

I – Tratando-se de contrato em que as partes ajustaram a construção conjunta de um edifício de apartamentos, a cada qual destinadas respectivas unidades autônomas, não se caracteriza, na espécie, relação de consumo, regendo-se os direitos e obrigações pela Lei n. 4.591/1964, inclusive a multa moratória na forma prevista no art. 12, § 2º, do referenciado diploma legal.7

A fundamentação do voto do relator, Min. Aldir Passarinho Junior, revela que as relações são entre os condôminos, e que, assim, não encontra fundamento impugnar obrigações consideradas exageradas com amparo no Código de Defesa do Consumidor:

 

8. A unificação e o desmembramento de terrenos e a coexistência da propriedade individual e da propriedade comum no condomínio edilício

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Primeiramente, necessário esclarecer que, se abranger mais de um terreno o condomínio edilício, torna-se indispensável, antes, a sua unificação, procedendo-se de acordo com as regras dos artigos 234 e 235 da Lei dos Registros Públicos (Lei n. 6.015/1973).

Encerra o primeiro:

Art. 234. Quando dois ou mais imóveis contíguos, pertencentes ao mesmo proprietário, constarem de matrículas autônomas, pode ele requerer a fusão destas em uma só, de novo número, encerrando-se as primitivas.

O segundo reza, com alterações e acréscimos da Lei n. 12.424/2011:

Art. 235. Podem, ainda, ser unificados, com abertura de matrícula única:

I – dois ou mais imóveis constantes de transcrições anteriores a esta Lei, à margem das quais será averbada a abertura da matrícula que os unificar;

II – dois ou mais imóveis, registrados por ambos os sistemas, caso em que, nas transcrições, será feita a averbação prevista no item anterior, as matrículas serão encerradas na forma do artigo anterior;

 

9. Condomínio edilício com o significado de condomínio em edifícios

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O condomínio especial corresponde ao condomínio edilício, denominação adotada pelo Código Civil de 2002, mas que já era conhecida e empregada, tendo a palavra “edilício” origem no termo “edil”, usado, desde a antiga Roma, para indicar o ocupante ao cargo de administrador, ou legislador da urbe, e inclusive com o encargo de fiscalizar as construções públicas e particulares. Comum, também, a expressão “condomínio horizontal”, ou “propriedade horizontal”, advinda de Caio Mário da Silva Pereira, autor do projeto que levou à Lei n. 4.591/1964, mas já conhecida em obra de Cunha Gonçalves, em 1956 (Da propriedade horizontal, ou por andares). Outras denominações foram tentadas, como “propriedade em planos horizontais”, “condomínio por andares”, “condomínio em edifícios”, que não conseguiram se impor em nossa tradição jurídica. Entretanto, nenhuma revela o real significado do instituto. Em realidade, trata-se de um condomínio formado em edifícios ou prédios, em que várias pessoas se tornam proprietárias, com o destaque da exclusividade na titularidade de uma parte da construção, e da propriedade comum em outras partes. O nome que melhor revela o conteúdo é “condomínio em edifício”, pois assim acontece na realidade, em que domina um regime próprio ou especial de copropriedade.

 

10. As modalidades de constituição do condomínio edilício

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Há várias modalidades, decorrentes das origens que levam à constituição do condomínio, Ou seja, de vários atos pode se originar ou formar um condomínio edilício, que é um edifício ou prédio constituído de múltiplas unidades e de áreas comuns. Mediante a constituição, resultará uma copropriedade na coisa comum, operando-se a individualização de unidades e a propriedade comum de áreas específicas, destinadas a todos os titulares. Evidentemente, deverá haver uma convenção, aprovada em assembleia, que será o diploma que regerá a utilização e os direitos e deveres dos condôminos.

O artigo 7º da Lei n. 4.591/1964 enumera duas formas:

O condomínio por unidades autônomas instituir-se-á por ato entre vivos ou por testamento, com inscrição obrigatória no Registro de Imóveis, dele constando: a individualização e discriminação, bem como a fração ideal sobre o terreno e partes comuns, atribuída a cada unidade, dispensando-se a descrição interna da unidade.

De igual modo o artigo 1.332 do Código Civil:

 

11. Modelo de constituição de condomínio pelo proprietário por meio de escritura pública

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ESCRITURA PÚBLICA DE CONSTITUIÇÃO DE CONDOMÍNIO que faz ..................................., na forma abaixo:

SAIBAM quantos esta pública escritura de constituição de condomínio virem, que aos .................. dias do mês de ............................... do ano de ............., nesta Cidade de ..................................., Estado de ......................, em Cartório, perante mim, tabelião e as testemunhas adiante nomeadas, compareceu a parte adiante nomeada, a qual me apresentou os documentos abaixo mencionados e identificou-se como sendo outorgante e reciprocamente outorgada, a saber: ...................................., pessoa jurídica de direito privado, com sede e foro nesta cidade de ................................., na Rua ............................... n. ................., inscrita no CGC/MF ............................... .........../.............., com inscrição estadual n. ..................................., neste ato representada por seus Diretores, ..................................., brasileiro (qualificação completa, inclusive números do registro da identidade e no CPF); e ................................... (qualificação completa, inclusive números do registro da identidade e no CPF). Inicialmente, a outorgante e reciprocamente outorgada, na forma representada, declara que todos os documentos que apresentou para a lavratura deste ato, inclusive os relativos a sua identificação, a ela pertence e são autênticos. A seguir, pela outorgante e reciprocamente outorgada, através de seus representantes legais, foi-me dito o seguinte:

 

12. Elementos componentes da instituição do condomínio

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O artigo 1.332 do Código Civil encerra os elementos básicos que deverá conter o ato de instituição do condomínio:

Institui-se o condomínio por ato entre vivos ou testamento, registrado no Cartório de Registro de Imóveis, devendo constar daquele ato, além do disposto em lei especial:

I – a discriminação e individualização das unidades de propriedade exclusiva, estremadas umas das outras e das partes comuns;

II – a determinação da fração ideal a atribuída cada unidade, relativamente ao terreno e partes comuns;

III – o fim a que as unidades se destinam.

Naturalmente, além dos elementos acima, indispensável que se dê o nome ao empreendimento, a designação cadastral na Prefeitura Municipal, a área total a ser construída, o número de pavimentos, a destinação que se pretender dar, a localização e o tipo de unidades (apartamentos, lojas, salas, garagens etc.).

Algumas considerações sobre cada item do artigo 1.332 são necessárias.

a) A discriminação e individualização das unidades condominiais

 

13. Ato de transformação de um imóvel em condomínio de edificações

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Para a constituição do condomínio, ou para a transformação de um imóvel em vários outros chamados de unidades, é necessária a escritura pública, com o posterior registro e a abertura de matrícula de cada unidade. A conjugação do artigo 7º da Lei n. 4.591/1964 com o artigo 167, I, n. 23, da Lei n. 6.015 e o artigo 108 do Código Civil conduzem a essa interpretação.

Admite-se o documento particular unicamente se não houver transferência de frações ideais, isto é, se mantiverem-se as unidades na pessoa do proprietário do imóvel que foi subdividido em unidades.

Veja-se a redação do artigo 7º da Lei n. 4.591/1964:

O condomínio por unidades autônomas instituir-se-á por ato entre vivos ou por testamento, com inscrição obrigatória no Registro de Imóveis, dele constando: a individualização (ou individuação) e discriminação, bem como a fração ideal sobre o terreno e partes comuns, atribuída a cada unidade, dispensando-se a descrição interna da unidade.

Já o n. 23, inciso I do artigo 167 da Lei n. 6.015, em igual previsão, ordenando que se faça o registro “dos julgados e atos jurídicos entre vivos que dividirem imóveis ou os demarcarem inclusive nos casos de incorporação que resultarem em constituição de condomínio e atribuírem uma ou mais unidades aos incorporadores”.

 

14. Modelo de registro imobiliário de individuação das unidades e instituição de condomínio

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No exemplo, o registro da individuação e da instituição do condomínio é procedido pelo incorporador, ou proprietário do imóvel já com a construção, através de requerimento dirigido ao Oficial do Registro de Imóveis, em sequência à abertura de matrícula e à averbação da construção:

R. 2/................. data de ................ de .............................. de ................

Individuação – instituição jurídico-formal de condomínio: Nos termos do requerimento datado de .............................., firmado pela incorporadora .............................., averbado na Av. 1 desta matrícula, sito na rua ............................, foram individualizados, bem como submetidos ao regime de condomínio, de acordo com a Lei n. 4.591/1964, as seguintes boxes e unidades: Box coberto de número 01 – localizado no térreo, à esquerda de quem na rua .............................. olha o prédio, com entrada pela rampa coletiva, o primeiro da frente para o fundo, com área real privativa de .............................. m² e área real global de .............................. m², cabendo-lhe o uso exclusivo do nicho número um, atrás do elevador, correspondendo-lhe a fração ideal equivalente a ...................... (em decimal), no valor de R$ ................... (.............................. reais); Box coberto de número 02 – localizado no térreo, à esquerda de quem na rua .............................., olha o prédio, com entrada pela rampa coletiva, o segundo da frente para o fundo, com área real privativa de .............................. m² e área real global de .............................. m², cabendo-lhe o uso exclusivo do nicho número um, atrás do elevador, correspondendo-lhe a fração ideal equivalente a ...................... (em decimal), no valor de R$ ..................... (............................ reais); Box coberto de número 03 (segue a descrição, bem como das outras unidades de estacionamento de veículos). Apartamento número 201, localizado no primeiro andar ou segundo pavimento; Apartamento número 301, localizado no segundo andar ou terceiro pavimento (e, assim, outros, com a mesma posição, mas em andares ou pavimentos diferentes), todos de frente para a rua .............................., (ou de fundo para quem observa o prédio da rua ................................) cada um deles com a área real privativa de .............................. m², e área real global de .............................. m², correspondendo a cada um deles a fração ideal equivalente a ..................... (em decimal), no valor, cada um de R$ .................. (.............................. reais) (especificar se diferentes os valores das unidades); Apartamento número 701, localizado no sexto andar ou sétimo pavimento de frente para a rua .............................., com a área real privativa de .............................. m², e área real global de .............................. m², incluídas nessas áreas as dependências e o terraço interno do apartamento localizado na cobertura sobrejacente e com acesso interno pelo apartamento, correspondendo-lhe a fração ideal equivalente a ..................... (em decimal), no valor de R$ .................. (.............................. reais). Partes comuns: A calçada e o calçamento fronteiriço ao prédio; o recuo de jardim; os troncais principais de água, luz, esgotos e telefone; a fundação; os pilares, as vigas e lajes de concreto armado; o depósito do lixo; a central de gás; os reservatórios d’água com seu equipamento; o acesso social; os pilotis; a guarita; o hall de entrada e social; a sala das instalações; o banheiro de serviço; o salão de festas; a sala e a cozinha dos funcionários; o elevador; o respectivo poço e demais equipamentos; a casa de máquinas; as escadarias e os corredores; os medidores de água e luz; as rampas de acesso e as circulações dos veículos; as fachadas principal e secundária, com seus ornamentos; o terreno e tudo o mais que se destine a servir indistintamente a todas as unidades do edifício (seguem a descrição dos outros apartamentos e dos demais termos usuais de encerramento).

 

15. O elemento da fração ideal e sua designação no condomínio edilício

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Obrigatoriamente, no condomínio edilício, diferentemente do condomínio comum, existem as frações ideais que, com as acessões, formam as unidades autônomas. Cada condômino é titular de uma fração ideal, que corresponde a um decimal sobre a totalidade da área do terreno. O objeto da compra ou promessa de compra consiste na fração ideal, equivalente a certa quantidade de metros quadrados quando da construção das unidades localizadas em andares sobrepostos. Essa fração ideal se compõe de outras duas frações: a da área comum e a da área privativa.

O artigo 1º, em seu § 2º, da Lei n. 4.591/1964, leva a entender o significado da fração ideal: “A cada unidade caberá, como parte inseparável, uma fração ideal do terreno e coisas comuns, expressa sob forma decimal ou ordinária.” O cálculo das frações deve preceder o lançamento da incorporação, sendo exigência para que o incorporador possa negociar as unidades.

Também no artigo 1.331, no § 3º, do Código Civil, em redação da Lei n. 10.931/2004, aparece o sentido da fração ideal, em definição que substitui a da Lei n. 4.591/1964: “A cada unidade imobiliária caberá, como parte inseparável, uma fração ideal no solo e nas outras partes comuns, que será identificada em forma decimal ou ordinária no instrumento de instituição do condomínio.” Anteriormente à modificação pela Lei n. 10.931, a fração ideal era proporcional ao valor da unidade imobiliária, a qual se calculava em relação ao conjunto da edificação. Pela Lei n. 10.931, que modificou o § 3º do artigo 1.331, retornou o tratamento que era dado até o advento do Código Civil pelo § 2º do artigo 1º da Lei n. 4.591/1964, pelo qual cada unidade corresponderá a uma fração ideal no solo e nas coisas comuns, considerado inseparável da unidade autônoma. Por isso que se expressa a fração ideal em forma decimal ou ordinária, que será o coeficiente de proporcionalidade que cada unidade autônoma possui no terreno onde está edificada, bem como nas demais partes comuns (escadarias, acessos, poço de luz, telhado etc.), merecendo relevante atenção, tendo em vista que em geral serve de parâmetro para o rateio de despesas, quantificação dos votos em assembleias, apuração do quorum para instaurar a assembleia, e por fim, para deliberação específica acerca da reconstrução ou venda da edificação no caso de destruição ou ameaça de ruína, tudo consoante se desenvolverá abaixo.

 

16. A formação de condomínio especial a partir da averbação da construção no registro da incorporação

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Uma vez efetuada a averbação da construção no Registro Imobiliário, com o desdobramento em apartamentos, ou seja, com a individualização (individuação) das unidades autônomas, lança-se o condomínio especial, em um sistema regulado pelos artigos 1.331 a 1.358 do Código Civil, os quais tratam do condomínio edilício. Constava a disciplina, antes do Código Civil de 2002, nos artigos 1º ao 4º da Lei n. 4.591/1964.

No que interessa na formação do condomínio edilício, merecem as seguintes sínteses:

a) As unidades que integram o edifício, no equivalente à fração ideal, têm autonomia e independência entre elas, com a permissão de sua livre alienação ou oneração, eis que de propriedade exclusiva de cada condômino, sem que se estenda a participação do proveito aos vizinhos ou cotitulares de direitos sobre o todo. É o que se retira do § 1º do artigo 1.331 do Código Civil, em redação da Lei n. 12.607/2012: “As partes suscetíveis de utilização independente, tais como apartamentos, escritórios, salas, lojas e sobrelojas, com as respectivas frações ideais no solo e nas outras partes comuns, sujeitam-se a propriedade exclusiva, podendo ser alienadas e gravadas livremente por seus proprietários, exceto os abrigos para veículos, que não poderão ser alienados ou alugados a pessoas estranhas ao condomínio, salvo autorização expressa na convenção de condomínio.”

 

17. Modelo da averbação da construção

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A averbação da construção poderá consistir na mera anotação de que houve a construção do prédio, com a sua descrição genérica, abrangendo o tipo, as dimensões, a denominação e a carta de habitação. Basta a mera menção do prédio desde que, em ato seguinte, se registre a individuação e a instituição formal do condomínio, conforme o seguinte exemplo:

Conforme consta do requerimento data de ............................., sobre o terreno que mede ................. metros de largura ao noroeste (se for o caso), onde faz frente ao alinhamento ímpar da rua .............................., entestando ao fundo ao sudeste (se for o caso) na largura de ................. metros, onde confronta com propriedade que é ou foi de .............................., com quem também se divide ao nordeste (se for o caso) na extensão de .................. metros, e ao sudoeste (se for o caso) possui a extensão de .................. metros, em divisa com propriedade que é ou foi de .............................., distanciando ................... metros da esquina formada com a rua .............................. em sua divisa nordeste (se for o caso), foi construído o Edifício .............................., o qual recebeu o número ................. pela rua .............................., tendo sido apresentada a “carta de habitação” datada de .............................., da Prefeitura Municipal deste Município de .............................., e a CND fornecida pelo INSS n. ...............................

 

18. A finalidade da incorporação para a constituição de condomínio

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Visando a incorporação à construção de prédios que tenham várias unidades, ou casas situadas dentro de uma gleba de terreno, para formar uma copropriedade, com unidades autônomas e partes comuns, mas sem a devida limitação interna, e indicadas por frações ideais, naturalmente conduz a formar-se um condomínio. Institui-se um regime especial de copropriedade, que era regido pela Lei n. 4.591/1964, nos artigos 1º a 27, e, com o advento do Código Civil de 2002, passou ao seu comando, vindo a disciplina nos artigos 1.331 a 1.358. O novo regramento, sob a denominação “condomínio edilício”, é a lei básica de sua regência, vindo a caracterização no artigo 1.331 do Código Civil: “Pode haver, em edificações, partes que são propriedade exclusiva, e partes que são propriedade comum dos condôminos.”

Obrigatoriamente, são dois os elementos componentes da figura: partes que se tornam de propriedade exclusiva e partes que serão de propriedade comum. Há a conjunção dessas duas formas de propriedade, dando causa à formação do condomínio.

 

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