Direito Imobiliário, 14ª edição

Visualizações: 12
Classificação: (0)

• PARTE GERAL_x005F_x000D_ J. M. Leoni Lopes de Oliveira_x005F_x000D_ • OBRIGAÇÕES_x005F_x000D_ J. M. Leoni Lopes de Oliveira_x005F_x000D_ • CONTRATOS _x005F_x000D_ Marco Aurélio Bezerra de Melo_x005F_x000D_ • RESPONSABILIDADE CIVIL_x005F_x000D_ Marco Aurélio Bezerra de Melo_x005F_x000D_ • COISAS_x005F_x000D_ Marco Aurélio Bezerra de Melo_x005F_x000D_ • FAMÍLIA_x005F_x000D_ J. M. Leoni Lopes de Oliveira_x005F_x000D_ • SUCESSÕES_x005F_x000D_ J. M. Leoni Lopes de Oliveira_x005F_x000D_ _x005F_x000D_ Acompanhe as nossas publicações, cadastre-se e receba as informações por _x005F_x000D_ e-mail (Clique aqui! )

 

52 capítulos

Formato Comprar item avulso Adicionar à Pasta

Capítulo 1 – Propriedade e Direitos Reais

ePub Criptografado

Modernamente, entende-se que a fonte do direito positivo é o fato dotado de relevância que, ocorrido, é qualificado pela norma regularmente posta no sistema jurídico.

Os fatos são os acontecimentos sociais e o costume.

Diz-se, portanto, que a fonte do direito positivo é o fato socialmente relevante.

Assim, a lei não é fonte do direito positivo, é o próprio direito positivo, que não pode ser fonte dele mesmo.

Ora, o homem, buscando satisfazer suas necessidades, procura apropriar-se de coisas que encontra na natureza.

Não o faz com as coisas abundantes e, tampouco, com as insuscetíveis de apropriação.

Com efeito, o ar que respiramos, não obstante imprescindível à sobrevivência, não provoca a cupidez do homem que, destarte, não o incorpora ao seu patrimônio.

Assim, o direito real, ou direito das coisas, é definido como o conjunto de normas destinadas a regular as relações jurídicas concernentes a bens corpóreos (materiais) ou incorpóreos (imateriais) suscetíveis de apropriação pelo homem e, bem assim, dotados de conteúdo econômico relevante e significativo.

 

Capítulo 2 – Dúvida Registral

ePub Criptografado

Segundo Walter Ceneviva,1 a dúvida é pedido de natureza administrativa, formulado pelo oficial, a requerimento do apresentante de título, para que o juiz competente decida sobre a legitimidade de exigência feita, como condição de registro pretendido.

Importante ressaltar que o procedimento de dúvida, que adiante será explicitado, no Estado de São Paulo2 somente é possível em razão de atos qualificados pela Lei de Registros Públicos (Lei 6.015/1973) como passíveis de registro (art. 167, I), não sendo possível nos casos enumerados como hipóteses de averbação (art. 167, II), cuja negativa desafia pedido de providências, e não dúvida registral.

A Lei defere ao interessado o direito de apresentar o título, independentemente de seu protocolo, para exame e cálculo dos respectivos emolumentos (art. 12, parágrafo único, da Lei 6.015/1973).

Contudo, se o título é apresentado para registro, cabe ao oficial de Registro de Imóveis a verificação formal e legal do documento apresentado.

 

Capítuol 3 – Retificação do Registro Imobiliário

ePub Criptografado

a) Foro competente: sendo análoga à ação real imobiliária, nos termos do art. 47 do Código de Processo Civil, se for judicial deverá ser proposta no foro onde está localizado o imóvel (forum rei sitae), no juízo especializado (se houver, uma das Varas de Registros Públicos; se não houver, uma das Varas Cíveis da comarca), ou nas Varas Cíveis comuns se houver outra questão litigiosa da qual a retificação será consequência.1

b) Legitimidade ativa: prejudicado, detentor do direito atingido pelo assento equivocado, prejudicado pela irregularidade do registro (Código Civil, art. 1.247 e Lei 6.015/1973, arts. 212 e 213), mesmo que não tenha direito real, v.g., simples compromisso de compra e venda.2

c) Legitimidade passiva

Retificação não contenciosa: não há réu. A citação ou intimação de confrontantes não os transforma em réus e não torna obrigatório o comparecimento. Com a alteração da Lei de Registros Públicos pela Lei 10.931, de 2 de agosto de 2004, não se faz mais mister a citação do alienante, ainda que se lhe vislumbre algum prejuízo, como na hipótese de venda ad mensuram3 e, mesmo nessa hipótese, será dispensada a citação ou intimação, cabendo, depois, ao prejudicado, a ação ex empto.

 

Capítuol 4 – Ação para Suprimento de Outorga Conjugal

ePub Criptografado

a) Foro competente: foro do domicílio do réu – Código de Processo Civil, art. 46.

b) Legitimidade ativa: cônjuge prejudicado pela ausência da outorga.

c) Legitimidade passiva: cônjuge que recusa a outorga da escritura.

d) Valor da causa: estimativa do requerente.

e) Procedimento: especial, de jurisdição voluntária – art. 719 e ss. do Código de Processo Civil.

f) Petição inicial: deve observar os requisitos do art. 319 e as peculiaridades do art. 719 e ss. do Código de Processo Civil.

Exceto no caso do regime da separação de bens ou da comunhão final nos aquestos, em que há pacto de dispensa de outorga, a presença do cônjuge na venda de imóveis é inafastável.

É o que se convencionou chamar de outorga uxória ou outorga marital, de maneira geral conhecidas como outorga conjugal.

Ocorre que o outro cônjuge pode se recusar a consentir com a venda ou, em alguns casos, estar impossibilitado em virtude de uma doença, por exemplo.

 

Capítuol 5 – Ações Versando sobre Falsidade Documental

ePub Criptografado

a) Foro competente: foro do domicílio do réu na ação declaratória autônoma e o da ação principal no caso de ação de arguição de falsidade incidental ou como questão principal;

b) Legitimidade ativa: parte contra quem foi produzido o documento (Código de Processo Civil, art. 437);

c) Legitimidade passiva: parte que apresentou documento falso em tese;

d) Valor da causa: Existem duas correntes:

i) valor do negócio a que corresponde a relação jurídica cuja existência se quer afirmar ou negar;

ii) estimativa feita pelo autor.

e) Petição: respeitará os requisitos do art. 319 do Código de Processo Civil, com as peculiaridades dos arts. 430 e seguintes na ação declaratória autônoma; no curso do processo, basta um simples pedido na contestação, na réplica ou em petição autônoma no prazo de quinze dias contados da intimação da juntada do documento;

f) Recurso cabível: Aquele que suscitar a falsidade no curso do processo, em regra, verá a questão decidida incidentalmente. Todavia, nos termos do art. 430, parágrafo único, do Código de Processo Civil, poderá requerer a apreciação na sentença, como questão principal, nos termos do art. 19, II,1 do Código de Processo Civil. Portanto, decidida a falsidade como questão principal, o que em regra ocorrerá mediante pedido expresso, aplica-se o art. 433 do Código de Processo Civil, segundo o qual a arguição de falsidade é julgada na sentença, constando do dispositivo, de tal sorte que o recurso é de apelação. Entretanto, julgada a falsidade por decisão interlocutória, se não for requerido expressamente o julgamento como questão principal (Código de Processo Civil, art. 433), não caberá recurso de agravo por ausência de previsão no art. 1.015 do Código de Processo Civil, mas caberá suscitar a questão na apelação ou nas contrarrazões nos termos dos §§ 1º e 2º do art. 1.009 do Código de Processo Civil.

 

Capítuol 6 – Ação Reivindicatória

ePub Criptografado

a) Foro competente: como em toda ação real imobiliária, é o do local do imóvel (forum rei sitae – Código de Processo Civil, art. 47).

b) Legitimidade ativa: O art. 1.228, do Código Civil, atribui a ação reivindicatória ao proprietário. Assim, são legitimados ativos o nu-proprietário, o condômino no interesse dos demais condôminos (Código Civil, art. 1.314), o enfiteuta etc.

c) Legitimidade passiva: A ação é proposta contra o possuidor ou detentor que se encontra na posse do imóvel, independentemente de seu caráter de boa ou má-fé (Código Civil, art. 1.247, parágrafo único), bastando que inexista fundamento jurídico.

d) Valor da causa: consoante o inc. IV, do art. 292, do Código de Processo Civil, é o valor real do imóvel e não mais o valor da estimativa oficial para lançamento do imposto (valor venal do imóvel) que antes emanava do inc. VII do art. 258 do Código de Processo Civil de 1973.

 

Capítuol 7 – Ação de Desapropriação

ePub Criptografado

a) Foro competente: foro de situação do imóvel, já que a ação versa sobre direito de propriedade (Código de Processo Civil, art. 47; Decreto-lei 3.365/1941, art. 11).

b) Competência de juízo: as desapropriações efetuadas pelos Estados ou Municípios e pelas respectivas autarquias terão sua competência definida pela Lei de Organização Judiciária de cada Estado.

Na Capital do Estado de São Paulo, são ajuizadas perante as Varas da Fazenda Pública.

Os recursos são julgados pela Seção de Direito Público do Tribunal de Justiça.

Todavia, se a União estiver presente nos autos como autora, ré, assistente ou opoente, a competência será da Justiça Federal, regra que também se aplica para as autarquias federais e empresas públicas federais, nos termos do art. 109, I, da Constituição Federal.

Ocorre que, com exceção das Capitais dos Estados, são raras as comarcas que dispõem de Varas da Justiça Federal.

Se isso ocorrer, ou seja, se no local do imóvel não houver varas federais, a competência é deslocada para a Capital do Estado ou para a comarca mais próxima que disponha de Varas da Justiça Federal.

 

Capítuol 8 – Regularização Fundiária Urbana – Reurb

ePub Criptografado

Em 2010, segundo o IBGE, o Brasil contava com 11,42 milhões de pessoas (6% da população) morando em favelas, palafitas ou outros assentamentos irregulares. Apenas 52,5% dos domicílios brasileiros contavam com abastecimento de água, esgoto sanitário, fossa séptica ou coleta de lixo.1

Tendo em vista essa triste realidade, surgiu, em julho de 2017, a Lei 13.465, publicada no dia 12.7.2017, com texto retificado em 6.9.2017 e publicado no dia 8.9.2017, convertendo em lei, em tese, a Medida Provisória 759, de 22.12.2016, publicada no Diário Oficial da União no dia 23.12.2016.

Deveras, a fonte do direito positivo é o fato socialmente relevante, de tal sorte que a lei o transforma e o qualifica em norma jurídica, com as consequências dela advindas.

Com efeito, a Lei 13.465/2017 instituiu a Regularização Fundiária Urbana (Reurb), regulamentada pelo Decreto 9.310/2018 (alterado em parte pelo Decreto 9.597/2018), que “abrange medidas jurídicas, urbanísticas, ambientais e sociais destinadas à incorporação dos núcleos urbanos informais ao ordenamento territorial urbano e à titulação de seus ocupantes”.

 

Capítulo 1 – Negócios Jurídicos Imobiliários – Incorporação, Parcelamento do Solo Urbano e Fundos de Investimento Imobiliário

ePub Criptografado

O parcelamento do solo urbano, do qual resultam lotes, é regido pela Lei 6.766/1979, que logrou substituir o Decreto-lei 58/1937, ao menos em relação ao ato de parcelar, já que continua regendo os contratos de promessa de compra e venda, subsidiariamente à Lei 6.766/1979 e ao Código Civil.

O Decreto 271/1967 também tratava de loteamentos urbanos e, nesse sentido, no que se refere à concessão de uso, continua em vigor, aplicando-se especialmente aos loteamentos fechados.

Em verdade, a lei nova não revogou o Decreto-lei 58/1937, que não contém requisitos urbanísticos e continua em vigor para regular as promessas de compra e venda de imóveis não loteados, bem como o parcelamento do solo rural, devendo esse ser compreendido na exata medida da destinação e não da localização.

Desde que se possa inferir o desmembramento ou o loteamento para fins habitacionais, da atividade de parcelar o solo, o empreendedor deverá respeitar os requisitos da Lei 6.766/1979, lei aplicável à espécie.

 

Capítulo 2 – Relação de Consumo e Proteção ao Consumidor

ePub Criptografado

Antes de qualquer estudo que envolva as ações na compra e venda de imóveis, em virtude das profundas alterações trazidas pelo Direito do Consumidor, se faz necessária uma perquirição acerca do conceito de consumidor e de fornecedor.

Mas pergunta-se: qual o motivo de tal indagação?

Porque é importante saber quem é consumidor e quem é fornecedor?

A resposta se dá com simplicidade: sem a presença do consumidor e do fornecedor, ao mesmo tempo e na mesma relação jurídica, não se aplica o Código de Defesa do Consumidor.

Presente apenas o consumidor, ou só o fornecedor, não haverá consumo, e, portanto, não se aplicará a Lei 8.078/1990 (Código de Defesa do Consumidor).

A relação jurídica1 para os efeitos do CDC é aquela que se estabelece entre pessoas, polos da relação jurídica obrigacional, quer derivada dos contratos, dos atos ilícitos ou até mesmo da lei.

Vamos exemplificar: A desejando adquirir um apartamento oferecido em anúncio de jornal, dirige-se até a construtora X e fecha o negócio através de contrato de compromisso de compra e venda.

 

Capítuol 3 – Promessa de Compra e Venda e Ações Propostas pelo Vendedor, em Virtude do Inadimplemento do Adquirente

ePub Criptografado

O Código Civil de 1916 ignorou a existência da promessa de compra e venda.

Nada obstante, seu uso era corrente na medida em que não havia proibição, mormente em razão da inspiração individualista do direito anterior.

A promessa de compra e venda nada mais é que um contrato preliminar, mediante o qual o promitente comprador do imóvel se obriga a pagar o preço e o promitente vendedor, após receber o que avençou, se compromete a outorgar a escritura hábil à transferência da propriedade.

Pontes de Miranda caracteriza o contrato de compromisso de compra e venda como o contrato pelo qual as partes se obrigam a concluir outro negócio, sendo essencial à noção do pré-contrato que se obrigue alguém a concluir contrato ou outro negócio jurídico.2

Portanto, não há venda, mas promessa de vender e comprar de tal sorte que não há transmissão da propriedade.

Insta observar que não se caracteriza o fato gerador do imposto de transmissão por esta razão, ou seja, pelo fato de a mera promessa, como contrato preliminar destinado à transmissão da propriedade, não a transmitir, e, nesse sentido:

 

Capítuol 4 – Distratos e Resoluções de Compromissos de Compra e Venda: Valores a Restituir aos Promitentes Compradores. O Suposto Direito de “Desistir”

ePub Criptografado

A solução da restituição dos valores pagos no caso de desfazimento de compromissos de compra e venda, hoje, depende da verificação da espécie na exata medida em que há regra geral aplicável aos compromissos de compra e venda e regras específicas decorrentes de compromissos de compra e venda firmados com incorporadoras e com loteadoras.

Vejamos, inicialmente, a regra geral.

Com efeito, nos compromissos de compra e venda em geral, observado o inadimplemento do adquirente, o promitente vendedor fará  jus à cláusula penal compensatória pactuada.

De fato, o art. 410 do atual Código Civil brasileiro determina que a cláusula penal compensatória estipulada nos contratos é uma alternativa em benefício do credor, que pode escolher a cláusula penal ou, se preferir, exigir o cumprimento da obrigação pela via da ação de execução das parcelas inadimplidas, reforçando a regra que emana do art. 475 do Código Civil, segundo o qual, no caso de inadimplemento, o credor poderá pedir a resolução do contrato se não preferir exigir o seu cumprimento.

 

Capítulo 5 – Ação de Adjudicação Compulsória e a Ação do Promitente Vendedor para Compelir o Promitente Comprador a Receber a Escritura

ePub Criptografado

a) Foro competente: em regra, como se trata de ação pessoal, o foro seria o de eleição, seguido pelo foro do domicílio do réu (Código de Processo Civil, art. 46).1 Entretanto, no Estado de São Paulo, independentemente do valor da causa, será competente o foro do local do imóvel (Lei 3.947, de 8 de dezembro de 1983, art. 4º, inc. I, “a” e “b”).2

b) Legitimidade ativa: promitente comprador ou seu cessionário.

c) Legitimidade passiva: promitente vendedor.

d) Valor da causa: valor do compromisso de compra e venda (Código de Processo Civil, arts. 292, II e 319, V).

e) Petição inicial: deverá respeitar os requisitos do art. 319 e seguintes do Código de Processo Civil. A especificação de provas será, na maioria dos casos, apenas documental. Havendo testemunhas e necessidade de perícia, o rol, os quesitos, bem como a indicação de assistente técnico, devem ser apresentados com a petição.

 

Capítulo 5 – Ação de Adjudicação Compulsória e a Ação do Promitente Vendedor para Compelir o Promitente Comprador a Receber a Escritura

ePub Criptografado

a) Foro competente: em regra, como se trata de ação pessoal, o foro seria o de eleição, seguido pelo foro do domicílio do réu (Código de Processo Civil, art. 46).1 Entretanto, no Estado de São Paulo, independentemente do valor da causa, será competente o foro do local do imóvel (Lei 3.947, de 8 de dezembro de 1983, art. 4º, inc. I, “a” e “b”).2

b) Legitimidade ativa: promitente comprador ou seu cessionário.

c) Legitimidade passiva: promitente vendedor.

d) Valor da causa: valor do compromisso de compra e venda (Código de Processo Civil, arts. 292, II e 319, V).

e) Petição inicial: deverá respeitar os requisitos do art. 319 e seguintes do Código de Processo Civil. A especificação de provas será, na maioria dos casos, apenas documental. Havendo testemunhas e necessidade de perícia, o rol, os quesitos, bem como a indicação de assistente técnico, devem ser apresentados com a petição.

 

Capítuol 6 – Corretagem – Cobrança de Comissões

ePub Criptografado

a) Foro competente: domicílio do réu (art. 46 do CPC).

b) Legitimidade ativa: o credor, corretor de imóveis, pessoa física ou a sociedade imobiliária.

c) Legitimidade passiva: o contratante dos serviços de corretagem, podendo ser o vendedor ou o comprador.

d) Valor da causa: o valor do crédito a cobrar.

e) Procedimento: comum (CPC, art. 318 e seguintes).

Embora a hipótese seja rara, se houver contrato assinado por duas testemunhas ou confissão de dívida (título executivo extrajudicial), em que haja reconhecimento de que o serviço foi efetivamente prestado, reconhecimento este por parte do devedor e com valor determinado, haverá a possibilidade de execução, dispensando-se a ação de cobrança em processo de conhecimento:1

Tribunal de Justiça de São Paulo. Intermediação imobiliária – Comissão de corretagem – Execução por título extrajudicial consubstanciado em contrato escrito – Embargos à execução – Oposição de vendedores do imóvel em face de empresa imobiliária – Sentença de improcedência – Manutenção do julgado – Cabimento – Arguição dos embargantes no sentido de que a embargada deixou de atuar de forma efetiva na obtenção de certidões e na análise jurídica do instrumento de promessa de compra e venda com caráter de escritura pública – Inconsistência jurídica – Existência de prévio contrato escrito de promessa de compra e venda elaborado pela empresa embargada, aonde consta a assinatura do seu representante, além de específica cláusula através da qual os embargantes se comprometeram a lhe pagar, a título de comissão de corretagem, quantia fixa em dinheiro – Contrato hígido e legítimo cuja validade jurídica os embargantes sequer impugnaram – Correta observância ao princípio ‘pacta sunt servanda’ – Atividade de corretagem que se consuma apenas e tão somente com a aproximação das partes – Negócio de compra e venda bem-sucedido, ademais – Inteligência do art. 725, do CC – Comissão de intermediação devida. Apelo dos embargantes desprovido. (Apelação 0002298-31.2014.8.26.0177 – Relator: Marcos Ramos; 27ª Câmara Extraordinária de Direito Privado; Data do julgamento: 08/05/2017; Data de registro: 10/05/2017).

 

Capítulo 7 – Atraso na Entrega do Imóvel e suas Consequências

ePub Criptografado

a) Foro competente: foro do domicílio do réu (art. 46 do Código de Processo Civil). Entretanto, tratando-se de relação de consumo, de acordo com os arts. 6º, VIII, 51, IV, e 101, I, da Lei 8.078/1990, não há como o fornecedor eleger foro distinto daquele do domicílio do consumidor, que prevalece.1 No Estado de São Paulo, independentemente do valor da causa, será competente o foro regional do local do imóvel (Lei Estadual 3.947, de 8 de dezembro de 1983, art. 4º, inc. I, “a” e “b”).2

b) Legitimidade ativa: promitente comprador.

c) Legitimidade passiva: promitente vendedor.

d) Valor da causa: valor atualizado do contrato (Código de Processo Civil, art. 292, II).

e) Petição inicial: deverá respeitar os requisitos do art. 319 do Código de Processo Civil.

f) Procedimento: comum.

O atraso na entrega do imóvel ao adquirente vem se tornando um dos assuntos mais tormentosos da construção civil.

 

Capítulo 8 – Ação de Execução para Entrega de Coisa Certa

ePub Criptografado

a) Foro competente: na ordem: a) foro de eleição; b) foro do domicílio do executado; c) foro do lugar do pagamento (Código de Processo Civil, arts. 46 e 53, III, “d”).1

b) Legitimidade ativa: credor da entrega de coisa certa, por título executivo judicial ou extrajudicial (Código de Processo Civil, art. 784).

c) Legitimidade passiva: devedor da entrega de coisa certa.

d) Valor da causa: o valor da causa há de corresponder ao valor real do imóvel objeto da prestação da obrigação, a teor do art. 292, IV, do Código de Processo Civil.

e) Petição inicial: deve respeitar os requisitos dos arts. 319, 798, 799 e 806 e seguintes do Código de Processo Civil.

f) Prazo para embargos: 15 (dez) dias contados da citação (Código de Processo Civil, arts. 806 e 915).

Inicialmente, é preciso observar as modificações por que passou o art. 621 do Código de Processo Civil de 1973 até o sistema do atual Estatuto Processual.

 

Capítulo 8 – Ação de Execução para Entrega de Coisa Certa

ePub Criptografado

a) Foro competente: na ordem: a) foro de eleição; b) foro do domicílio do executado; c) foro do lugar do pagamento (Código de Processo Civil, arts. 46 e 53, III, “d”).1

b) Legitimidade ativa: credor da entrega de coisa certa, por título executivo judicial ou extrajudicial (Código de Processo Civil, art. 784).

c) Legitimidade passiva: devedor da entrega de coisa certa.

d) Valor da causa: o valor da causa há de corresponder ao valor real do imóvel objeto da prestação da obrigação, a teor do art. 292, IV, do Código de Processo Civil.

e) Petição inicial: deve respeitar os requisitos dos arts. 319, 798, 799 e 806 e seguintes do Código de Processo Civil.

f) Prazo para embargos: 15 (dez) dias contados da citação (Código de Processo Civil, arts. 806 e 915).

Inicialmente, é preciso observar as modificações por que passou o art. 621 do Código de Processo Civil de 1973 até o sistema do atual Estatuto Processual.

 

Carregar mais


Detalhes do Produto

Livro Impresso
eBook
Capítulos

Formato
ePub
Criptografado
Sim
SKU
BPE0000270709
ISBN
9788530985653
Tamanho do arquivo
6,9 MB
Impressão
Desabilitada
Cópia
Desabilitada
Vocalização de texto
Não
Formato
ePub
Criptografado
Sim
Impressão
Desabilitada
Cópia
Desabilitada
Vocalização de texto
Não
SKU
Em metadados
ISBN
Em metadados
Tamanho do arquivo
Em metadados