Compra de Imóveis-Aspectos Jurídicos, Cautelas Devidas e Análise de Riscos, 12ª edição

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Este livro descreve os vários aspectos jurídicos relacionados à aquisição de bem imóvel, assim como ao financiamento imobiliário. Enfatiza os cuidados que devem ser tomados pelo comprador, de modo que se possa entender e prevenir os riscos jurídicos inerentes ao negócio, inclusive no que se refere à possibilidade de desfazimento contra a própria vontade, por força de decisão judicial._x000D_
É um estudo jurídico necessário para antes da compra do imóvel. Por tal razão, este trabalho insere-se no contexto da advocacia preventiva: verificar a viabilidade de um negócio. Além disso, com uma abordagem eminentemente prática, explica como obter os dados necessários e as certidões indispensáveis para adquirir um imóvel._x000D_
Trata, também, das diversas ações ou defesas judiciais que podem ser usadas para obtenção ou proteção da propriedade do imóvel adquirido, bem como de eventuais possibilidades de regularização dos registros imobiliários._x000D_
Entre alguns assuntos explorados na obra, é possível destacar: o bem imóvel e seu registro em cartório; o que a certidão do imóvel pode mostrar; o bem imóvel e seu vendedor; o estado civil e o cônjuge ou companheiro do vendedor; a compra do imóvel de uma pessoa jurídica; a aquisição por meio de um procurador; os tributos; o compromisso de compra e venda; a compra do imóvel de uma incorporadora; as vagas de garagem; a aquisição de um terreno urbano ou rural; o financiamento imobiliário e o pagamento de prestações; a compra de um imóvel por estrangeiro; e a regularização fundiária._x000D_
Trata-se de um manual de consulta indispensável ao profissional envolvido com o negócio imobiliário. Embora o enfoque seja a advocacia preventiva, esta obra traz diversos casos práticos e questões úteis ao advogado que atua no contencioso imobiliário. Por seu aspecto didático e tão detalhado, pode ser compreendido por qualquer cidadão, mesmo que não seja da área jurídica._x000D_
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1 - O BEM IMÓVEL E SEUS REGISTROS

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O BEM IMÓVEL E SEUS REGISTROS

Todo bem imóvel deve ou deveria estar registrado em cartório. Atualmente, o registro é feito na matrícula. Alguns imóveis ainda não têm matrícula, mas têm registro em livro próprio, inclusive nos termos de leis já revogadas. Outros imóveis têm outros tipos de registros ou mesmo nenhum registro. Na linguagem popular, costuma-se dizer que imóveis regulares, com registro em cartório, são imóveis “escriturados”. Veremos o que é escritura, o que é matrícula, bem como outros tipos de registros.

A Lei nº 6.015, de 31-12-73, criou um sistema de registro de imóveis distinto do que havia até então, que era o das inscrições e transcrições em livros diferentes.

Essa Lei determina, em seu art. 228, a abertura de matrícula para todo imóvel que sofrer algum tipo de ato jurídico a ser registrado em cartório.1 Assim, somente não tem matrícula hoje o imóvel regular que, desde o advento da Lei nº 6.015/73, não sofreu nenhum registro de venda, de doação, de hipoteca, de penhora ou qualquer outro que a lei permite ou determina que seja registrado.

 

2 - O QUE A CERTIDÃO DO IMÓVEL PODE MOSTRAR

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O QUE A CERTIDÃO DO IMÓVEL PODE MOSTRAR

O primeiro passo do estudo de uma operação imobiliária consiste na obtenção e leitura da certidão do imóvel, analisando-se cada um dos registros e cada uma das averbações, de modo a se conhecer a história do imóvel, assim como sua situação atual.

Em certos casos, problemas oriundos de aquisições de proprietários anteriores poderão somente surgir após esses proprietários terem vendido o imóvel, razão pela qual registros de antigos proprietários também devem ser estudados.1

Com efeito, a aquisição atual depende da validade de aquisições anteriores.

Alguns dos registros que veremos a seguir não indicam possíveis problemas, mas trazem informações relevantes para o adquirente, razão pela qual também devem ser estudados. Depois dos registros taxativamente previstos (art. 167; I, da Lei de Registros Públicos), veremos algumas das possíveis averbações.

2.1

O IMÓVEL É UM BEM DE FAMÍLIA

Hipótese rara na atualidade, o bem de família aqui tratado é o voluntário, definido nos arts. 1.711 a 1.722 do Código Civil, sendo instituído por meio de escritura pública.

 

3 - O BEM IMÓVEL E SEU VENDEDOR

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O BEM IMÓVEL E SEU VENDEDOR

No Capítulo 1, tratamos do imóvel e de seus possíveis registros, especialmente da questão da aquisição da propriedade: como alguém se torna proprietário do imóvel.

No Capítulo 2, vimos os vários elementos que poderão estar presentes na matrícula do imóvel, como forma de poder conhecer sua história e a história das suas aquisições.

É importante, agora, verificar a situação pessoal daquele que vende o imóvel. Ocorre que essa situação estará diretamente relacionada com a venda.

Além disso, pelas razões já explicitadas no Capítulo 1, na seção 1.5, O vendedor

é o verdadeiro proprietário? As aquisições anteriores foram eficazes?, será necessário verificar não apenas a situação do atual proprietário, mas também a dos anteriores.

Nessa mesma medida, será com o estudo da situação pessoal do vendedor que teremos os dados faltantes para concluir se ele é realmente o proprietário do imóvel, se existe chance de alguém demonstrar perante a Justiça que ele não

 

4 - O ESTADO CIVIL E O CÔNJUGE OU COMPANHEIRO DO VENDEDOR

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O ESTADO CIVIL E O CÔNJUGE OU

COMPANHEIRO DO VENDEDOR

Por ocasião da venda do imóvel, é necessário que o cônjuge do vendedor também participe, assinando a escritura na qualidade de proprietário (ou seja, o cônjuge do vendedor é também vendedor, se for proprietário) ou, mesmo que não seja proprietário, na condição de cônjuge. A autorização do cônjuge é necessária por força de lei e chama-se outorga uxória ou outorga marital.

Essa autorização é expressamente exigida nos termos do art. 1.647 do

Código Civil.

Há, atualmente, três hipóteses em que a outorga uxória ou marital para a venda do imóvel é juridicamente dispensável para a validade do negócio. Mas, na prática, apenas em uma delas e ainda assim em uma situação muito específica o comprador cauteloso poderá dispensar a participação do cônjuge ou companheiro, pelas razões a seguir expostas.

A primeira hipótese é a prevista no art. 978 do Código Civil, que permite ao empresário casado, sem outorga conjugal (isto é, uxória ou marital), qualquer que seja o regime de bens, alienar os imóveis que integrem o patrimônio da empresa.

 

5 - COMPRANDO DE UMA PESSOA JURÍDICA

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COMPRANDO DE UMA PESSOA JURÍDICA

É possível que o imóvel seja de propriedade de uma pessoa jurídica e não da pessoa física que o ofereça para a venda. Nesse caso, alguns cuidados adicionais devem ser tomados.

O primeiro cuidado consiste em verificar o que dispõem os atos constitutivos da empresa (Contrato Social, se for uma Sociedade Limitada – Ltda.;

Estatutos, se for uma Sociedade Anônima – S.A.) quanto à venda de seus bens, especialmente no tocante aos requisitos para a venda dos bens imóveis.1 O mesmo se diga com relação à EIRELI – Empresa Individual de Responsabilidade

Limitada (art. 980-A do Código Civil, incluído pela Lei nº 12.441, de 11-7-2011).

Não se confunde a EIRELI com o MEI – Microempresário Individual, que é um empresário individual (pessoa física), tal como definido no art. 966 do Código

Civil, a teor do art. 18-A, § 1º, da Lei Complementar nº 123, de 14-12-2006, ou empreendedor, nos termos da redação dada a esse dispositivo pelo art. 1º da Lei

 

6 - COMPRANDO POR MEIO DE UM PROCURADOR

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COMPRANDO POR MEIO DE UM PROCURADOR

O vendedor do imóvel poderá outorgar uma procuração para que alguém, em seu nome, outorgue a escritura de compra e venda. Assim, “A” nomeia “B” para que pratique o ato de vender o imóvel a “C”. Dizemos, assim, que “A” é o mandante e “B”, o mandatário.

O mandatário praticará atos em nome do mandante, que ficará obrigado pelos atos que o mandatário praticar, nos termos dos poderes conferidos, que deverão constar da Procuração, que é o instrumento do mandato. O procurador deverá ser alguém maior de dezesseis anos (art. 666 do Código

Civil). Evidentemente, o cônjuge (ou companheira) do vendedor também deverá figurar na procuração como mandante, se não for assinar diretamente a escritura pública.

É necessário que o comprador exija que o procurador do vendedor tenha uma procuração lavrada por instrumento público. No período de vigência do Código Civil revogado, o entendimento predominante da doutrina era de considerar como válida uma procuração em instrumento particular, com firma reconhecida;1 a despeito disso, sempre recomendei, como cautela, a utilização

 

7 - TRIBUTOS A PAGAR

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TRIBUTOS A PAGAR

A aquisição de um imóvel a título de compra enseja o pagamento do

Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI),1 nos termos do art. 156 da

Constituição Federal.2

Além disso, veremos neste Capítulo o Imposto Predial e Territorial Urbano

(IPTU), também cobrado pelo município, o Imposto Territorial Rural (ITR), que

é cobrado pela União relativamente aos imóveis situados fora da zona urbana do município, bem como eventual incidência de Imposto de Renda (IR) a ser pago pelo vendedor.

7.1

ITBI – IMPOSTO DE TRANSMISSÃO DE BENS IMÓVEIS

Por ocasião da compra de um imóvel, é cobrado o Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), pelo município onde estiver situado o imóvel, nos termos de sua lei própria.

O ITBI também poderá ser cobrado por ocasião da cessão de direitos à aquisição de imóvel, como é o caso de alguém adquirir os direitos que outrem teria em razão de uma promessa de compra e venda.

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8 - COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA

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COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA

Bastante difundido atualmente, o compromisso de compra e venda, que pode ser feito por simples instrumento particular, é um contrato pelo qual as partes se comprometem a efetuar um contrato de compra e venda. Vale dizer, assim, que pelo compromisso de compra e venda, uma das partes, o compromissário comprador, se compromete a comprar um determinado bem, e a outra parte, o compromitente vendedor, se compromete a vendê-lo.

Na prática, o compromisso de compra e venda surge quando as partes não querem ou não podem celebrar desde logo, por escritura pública, o contrato definitivo.

Como seu objeto é, justamente, a elaboração de outro contrato, o compromisso de compra e venda é um pré-contrato, contrato preliminar ou ajuste prévio.

Como regra geral, o compromisso de compra e venda e os contratos de cessões desse compromisso, mesmo por instrumento particular, poderão ser registrados no cartório de registro de imóveis (item 9 do inciso I do art. 167 da

 

9 - COMPRANDO IMÓVEL DE UMA INCORPORADORA

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COMPRANDO IMÓVEL DE UMA INCORPORADORA

Uma grande parte dos imóveis é construída por grandes empresas que têm a construção civil como escopo.

Pelo fato de o investimento imobiliário ser alto e para tentar proteger os adquirentes, surgiu a figura da incorporação imobiliária, que é o tema deste

Capítulo. Assim, veremos o que é uma incorporação imobiliária e quem é o seu protagonista, o incorporador.

Em seguida, veremos que deverá ser verificado se a incorporadora efetuou o registro da incorporação e no que ele consiste, requisito para que possa oferecer os imóveis à venda, conforme tópico O registro da incorporação.

Além de outros aspectos de análise obrigatória, deverá ser estudada a situação econômica da incorporadora, tal como se deve fazer em qualquer contrato de aquisição de imóveis, nos termos dos capítulos anteriores.Como a esmagadora maioria das incorporações é feita por empresas, desde logo remetemos o leitor ao Capítulo 5, que trata da aquisição de imóvel de pessoa jurídica.

 

10 - VAGAS NA GARAGEM

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VAGAS NA GARAGEM

Em um edifício, as vagas na garagem poderão (ou não) estar delimitadas no solo. Essa delimitação pode constar dos registros imobiliários ou ser apenas de fato, estando o número da unidade autônoma (apartamento, escritório etc.)

“pintado” nas paredes ou pilastras, indicando quem é seu “proprietário”.

10.1 PODE EXISTIR UMA MATRÍCULA PARA CADA VAGA NA GARAGEM

No caso de a delimitação constar dos registros de imóveis, vale dizer, se para cada vaga na garagem, devidamente descrita e individualizada, existir uma matrícula própria, significa que essa vaga tem o status de unidade autônoma, tendo um proprietário específico1 e não a totalidade dos condôminos do prédio.

Assim, somente poderá ser utilizada pelo seu proprietário, da mesma forma2

1

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Evidentemente, pode ser que exista mais de um proprietário, mas ainda assim não pertencerá ao condomínio, mas aos seus proprietários, ao contrário da hipótese em que a vaga na garagem não tem um condômino como proprietário específico, mas todas as vagas pertencem a todos os condôminos indistintamente.

 

11 - COMPRANDO UM TERRENO URBANO OU RURAL

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COMPRANDO UM TERRENO URBANO OU RURAL

Neste capítulo são estudadas a aquisição e a utilização de um terreno em zona urbana ou rural.

O parcelamento de área urbana será visto nas seções 11.1, 11.2. e 11.3. A seção 11.4 é dedicada ao parcelamento do imóvel rural. A seção 11.5 trata da legalidade ou ilegalidade dos chamados “condomínios fechados” ou “loteamentos fechados”, nos quais o loteamento está cercado ou murado e há controle de acesso para somente permitir a entrada de moradores e convidados. A seção 11.6 trata do parcelamento que não preencheu os requisitos exigidos pela lei, descritos nos itens anteriores, razão pela qual é chamado de “condomínio irregular”. No

Capítulo 14 veremos a questão da regularização dessas áreas.

Por fim, a seção 11.7 não descreve formas de parcelamento de áreas, mas trata das limitações administrativas ao direito do proprietário de utilizar o imóvel urbano ou rural. Nessa seção, são vistas as limitações, inclusive as decorrentes da legislação ambiental, ao direito de construir, parcelar e de suprimir a vegetação nativa, bem como as cautelas decorrentes da legislação ambiental que o comprador de um terreno deve tomar, já que o simples registro do loteamento ou obtenção de um alvará na prefeitura não assegura ao comprador o direito de fazer o que bem desejar com o imóvel. Ele ficará adstrito à observância das normas ambientais e administrativas, tal como veremos nas seções seguintes. Serão analisados aspectos jurídicos atinentes ao direito de utilização de terrenos urbanos e rurais, inclusive aspectos decorrentes de legislação superveniente restritiva ou impeditiva do direito de construir e utilizar o imóvel.

 

12 - FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO E PAGAMENTO DE PRESTAÇÕES

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FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO

E PAGAMENTO DE PRESTAÇÕES

Muito frequente é a hipótese em que o comprador não irá efetuar o pagamento do preço do imóvel a vista, mas de forma parcelada.

Poderá ocorrer o pagamento em parcelas de várias maneiras.

Uma delas é a hipótese em que o comprador, sem contrair empréstimo bancário, celebra com o vendedor um compromisso de compra e venda, normalmente paga um “sinal” a vista, ingressa (ou não) na posse do imóvel e, ao longo do tempo, vai pagando o preço parceladamente.

No passado, era comum o comprador assinar um determinado número de notas promissórias, representativas da dívida com o vendedor, e ao longo do tempo ir resgatando-as uma a uma, até quitar toda a dívida. Hoje, isso é muito raro nas hipóteses de aquisição de propriedade, embora ainda seja visto com alguma frequência nas aquisições de posse.

Atualmente, é usual o comprador contrair um financiamento bancário e pagar ao vendedor o preço à vista. Muitas vezes o comprador se tornará o proprietário do imóvel e o banco ficará com a hipoteca do imóvel. Caso a modalidade de garantia seja a alienação fiduciária, o banco ficará com a propriedade do imóvel e o comprador com a posse, até que a dívida seja paga, conforme exposto no tópico 1.9.

 

13 - O COMPRADOR É ESTRANGEIRO

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O COMPRADOR É ESTRANGEIRO

No tocante a imóveis urbanos, a regra geral é que não há restrição à aquisição da propriedade por estrangeiro, seja ele residente ou não residente no

Brasil. A exceção é a aquisição de imóvel da União, nas hipóteses dos arts. 100 e 205 do Decreto-lei nº 9.760, de 15-9-46, nas quais é exigida dos estrangeiros a autorização do Presidente da República.1

1

Diz o Decreto-lei nº 9.760/46:

“Art. 100. A aplicação do regime de aforamento a terras da União, quando autorizada na forma dêste Decreto-lei, compete ao S. P. U., sujeita, porém, a prévia audiência: a) dos Ministérios da Guerra, por intermédio dos Comandos das Regiões Militares; da

Marinha, por intermédio das Capitanias dos Portos; da Aeronáutica, por intermédio dos Comandos das Zonas Aéreas, quando se tratar de terrenos situados dentro da faixa de fronteiras, da faixa de 100 (cem) metros ao longo da costa marítima ou de uma circunferência de 1.320 (mil trezentos e vinte) metros de raio em tôrno das fortificações e estabelecimentos militares; b) do Ministério da Agricultura, por intermédio dos seus

 

14 - REGULARIZAÇÃO FUNDIÁRIA

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REGULARIZAÇÃO FUNDIÁRIA

A insegurança a respeito da propriedade imobiliária é um problema sério que existe no Brasil desde os tempos coloniais. A propriedade registrada em cartório imobiliário, conforme vimos nos capítulos anteriores, deveria existir para todos os imóveis. Mas não é isso o que ocorre na prática. Um dos grandes desafios da nossa sociedade nos dias de hoje é fazer com que todos os imóveis sejam devidamente registrados em cartório imobiliário para que se tenha segurança jurídica quanto a sua propriedade.

Atualmente, coexistem: (1) propriedade registrada, podendo em casos específicos existir litígio a respeito de quem é o proprietário; (2) situações de posse, que podem incidir sobre imóvel registrado ou não; (3) propriedade não registrada.

A propriedade registrada – com matrícula já aberta ou com transcrição em cartório imobiliário – é obviamente a melhor situação jurídica. Trata-se da situação legal. Os imóveis de maior valor normalmente estão nessa situação, inclusive porque a segurança jurídica é um requisito essencial ou importantíssimo para o valor do imóvel.

 

PEQUENO GLOSSÁRIO DE TERMOS TÉCNICOS E SIGLAS UTILIZADOS

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PEQUENO GLOSSÁRIO DE TERMOS

TÉCNICOS E SIGLAS UTILIZADOS

UMA PALAVRA, UMA EXPLICAÇÃO

Embora seja um livro jurídico, o presente livro tem a intenção, a pretensão e a ousadia de tentar ser acessível a pessoas que não tenham formação jurídica.

Não é uma tarefa fácil escrever de modo que possam pessoas sem formação jurídica compreender detalhes de questões jurídicas aprofundadas (caso contrário, não seria necessária a existência de faculdades de direito, bastaria a leitura das leis!).

Para tentar aumentar o grau de compreensão das pessoas sem formação jurídica, elaborei um pequeno glossário de termos técnicos e de siglas que utilizei ao longo do livro ou que foram utilizados pelas várias decisões judiciais que transcrevi em notas de rodapé. Deixei de incluir nesse pequeno glossário termos cuja explicação encontra-se no próprio texto do livro.

Longe de ser uma aula de direito, o glossário é só um instrumento para ajudar o leitor. As definições que dei aos termos são definições singelas e em linhas muito gerais. Deixei de lado controvérsias existentes e procurei dar um sentido técnico-jurídico geral aos termos, evitando divagações ou exceções pertinentes a cada um deles. Não é objetivo deste livro, muito menos neste pequeno glossário, criar ou defender “teses”, mas apenas fazer com que o leitor leigo entenda melhor o conteúdo da obra.

 

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