Terras particulares - demarcação, divisão e tapume, 6ª ediçao

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Terras particulares evidencia a preocupação do autor de atualizar o manancial doutrinário pátrio acerca das divisões e demarcações, com acentuado destaque para as questões de ordem processual, que, segundo a experiência do foro, são as que mais atormentam os litigantes. O trabalho acha-se, ainda, enriquecido com esquemas de procedimentos, fluxogramas e formulários que, a par de tornarem mais compreensível a exposição doutrinária, servirão de roteiro seguro para os profissionais do direito

 

350 capítulos

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1. O direito e o objeto do direito

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mente, obras e serviços considerados pelo juiz de interesse social e econômico relevante.

§ 5º No caso do parágrafo antecedente, o juiz fixará a justa indenização devida ao proprietário; pago o preço, valerá a sentença como título para o registro do imóvel em nome dos possuidores.

1. O direito e o objeto do direito

A ideia de direito, no plano subjetivo, confunde-se com a de relação. Onde quer que se fale em direito de alguém há de se poder falar também em obrigação ou sujeição de outrem.

Só entre pessoas é possível o estabelecimento da relação jurídica. E toda relação jurídica entre pessoas tem por objeto um bem jurídico.

O titular do direito é, portanto, aquela pessoa que pode exigir de outrem um determinado bem da vida, isto é, uma prestação, ativa ou passiva, que tenha um valor merecedor da tutela da ordem jurídica.

Aquilo que o sujeito passivo da relação jurídica deve ao sujeito ativo é o objeto do direito, e que, na linguagem vulgar, se confunde com o próprio direito do titular. Na linguagem técnica, porém, direito é a relação que assegura um bem da vida a determinada pessoa.

 

2. Os direitos subjetivos

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O certo, porém, é que não se pode cogitar de direito subjetivo sem que se tenham de confrontar sujeitos ativos e passivos em torno de um bem da vida.

E a relação jurídica seria inócua ou sem utilidade se não pudesse o titular do direito identificar ou precisar o bem a que tem direito.

Daí a existência de pretensão ao bem, a par de pretensão à identificação do bem, como instrumento de realização ou atuação do direito subjetivo.

O propósito desta obra é justamente o estudo de remédios processuais específicos de individuação e delimitação de bens, como veículos de tutela, em última análise, do próprio direito subjetivo a que corresponde a propriedade imobiliária.

2. Os direitos subjetivos

Vivendo necessariamente em sociedade, o homem encontra na ordem jurídica o instrumento de sua sobrevivência civilizada.

Toda norma jurídica regula, portanto, relações entre pessoas. E na vida em sociedade os bens que se prestam a satisfazer as necessidades das pessoas denominam-se bens da vida.

 

3. Os direitos pessoais e os direitos reais

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Por isso, quando alguma pessoa manifesta ou exerce uma pretensão, amparada pela ordem jurídica, detém ela o que, tecnicamente, se denomina direito subjetivo (facultas agendi). Perante o bem da vida pretendido, afirma-se que a pessoa tem o direito de extrair-lhe a utilidade que está apto a produzir. E o Estado coloca à disposição do titular a força de sua autoridade soberana para assegurar-lhe o exercício de seu direito.

Ao contrário, quando a pretensão não está amparada pela previsão genérica do direito objetivo (norma agendi), é ela uma pretensão injurídica, de sorte que ao respectivo titular falece o direito de utilizar-se do bem da vida que se tem em mira. Não contará, portanto, com o amparo da coação estatal para conseguir seu desiderato e se agir por conta própria cometerá ato ilícito, sujeitando-se às sanções previstas para as transgressões da ordem jurídica.

3. Os direitos pessoais e os direitos reais

É fácil concluir que todo e qualquer direito tem como objeto, imediato ou mediato, um bem da vida. Mas, enquanto alguns direitos referem-se à utilização imediata de certos bens, outros relacionam-se com atos humanos, positivos ou negativos, em torno do bem visado.

 

4. Explicação doutrinária do que é o direito real

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As faculdades que a ordem jurídica assegura ao titular do direito são, assim, praticadas, via de regra, independentemente de uma prestação prévia e especificamente atribuída a um sujeito passivo individualizado ou determinado.

A esses direitos dá-se a denominação de direitos reais, em contraposição aos pessoais, justamente pela particularidade de ser possível o seu exercício “direta e imediatamente sobre a cousa, sem necessidade da mediação de outrem”3, o que é inconcebível no caso dos direitos pessoais.

4. Explicação doutrinária do que é o direito real

No direito civil, duas grandes correntes doutrinárias procuram explicar a essência do direito real: a) a realista; e b) a personalista.

Para os partidários da primeira corrente, que é também chamada “teoria clássica” ou “tradicional”, “o direito real significa o poder da pessoa sobre a coisa, numa relação que se estabelece diretamente e sem intermediário”, diversamente do que se passa nos direitos pessoais, que só se identificam e se exercem mediante interposição de um sujeito passivo, o devedor4.

 

5. Principais características dos direitos reais

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Baudry-Lacantinerie e Chaveau dispensavam a intermediação do sujeito passivo na relação jurídica engendrada pelos direitos reais e afirmavam que os titulares de tais direitos eram mantidos em intimidade com a coisa (res) objeto do seu poder jurídico. Justamente pela relação direta sujeito-coisa é que, diziam, esses direitos se chamam direitos reais (ius in re)6.

Também para os Mazeaud “el derecho real es una relación jurídica inmediata y directa entre una persona y una cosa”7.

Mas é intuitivo que o direito real não pode ficar restrito a esse imediato relacionamento de uma pessoa com uma coisa, pois o direito é sempre regra de relacionamento entre pessoas. Nenhuma regra jurídica é posta a atuar senão no confronto de duas ou mais pessoas, de modo que a ninguém é lícito desconhecer que “a todo direito subjetivo há de corresponder necessariamente um dever jurídico. Iura et obligatio sunt correlata”8.

5. Principais características dos direitos reais

O direito real, embora garanta a utilidade direta do bem da vida ao titular, dispensando normalmente a intermediação de um devedor previamente especificado, só apresenta relevância para o ordenamento jurídico quando alguém se oponha ao exercício das faculdades asseguradas ao titular do ius in re. personalista não afasta a distinção entre direitos reais e pessoais, que permanece em relação à intensidade do direito. “Os direitos reais seriam direitos mais fortes e os direitos obrigacionais, direitos mais fracos, pois a relação se estabeleceria diretamente apenas entre o credor e as pessoas adstritas à prestação, sendo os terceiros somente obrigados a respeitar o direito do credor, não impedindo ou perturbando o seu exercício” (ROSENVALD, Nelson; FARIAS, Cristiano Chaves de. Curso de direito civil, cit., p. 11).

 

6. Oponibilidade “erga omnes” dos direitos reais

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6. Oponibilidade “erga omnes” dos direitos reais

Muito se discute a respeito do sujeito passivo do direito real e o entendimento que, modernamente, parece prevalecer é o da sujeição passiva universal10.

Na prática, porém, a relação jurídica não é posta a atuar genericamente contra todos os demais membros da coletividade. O direito real só atua efetivamente contra aqueles que se opõem ao exercício normal dos poderes ou faculdades do titular do ius in re.

Enquanto pelo direito pessoal o credor tem assegurado apenas o direito de exigir a prestação do devedor, pelo direito real o respectivo titular está em condições de obter, perante toda e qualquer pessoa, uma conduta de respeito à sua situação privilegiada de desfrute da coisa. “Esa oponibilidad absoluta es la característica del derecho real”, como anotam Ripert e Boulanger11.

Mas justamente porque, enquanto todos se abstêm diante do direito real ou agem de modo a não molestar o seu exercício pelo respectivo titular, não é possível divisar ainda uma efetiva relação jurídica, é que se diz que a oponibilidade absoluta ou erga omnes, por si só, não basta para caracterizar integralmente o direito real.

 

7. Domínio ou propriedade

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objeto do direito e não poderá ser o sujeito do mesmo. O direito real existe somente porque a submissão ao poder atribuído ao titular pode ser exigida de toda e qualquer pessoa”12.

Onde, propriamente, reside a diferença fundamental entre o direito real e o direito pessoal é que ele, diversamente do que ocorre com o último, não surge para dar lugar à exigência de uma prestação do devedor. Ele aparece no mundo jurídico para criar um poder de seu titular sobre uma coisa determinada. E é porque tem esse poder de desfrute total sobre a coisa que o titular do direito real pode opô-lo contra todos.

Lembra von Tuhr que, se a diferença entre o direito pessoal e o direito real fosse apenas a universalidade do sujeito passivo, na verdade diferença não haveria entre ambos, pelo menos em substância.

Assim, em primeiro plano surge o poder direto e imediato do sujeito ativo sobre a coisa, como consequência necessária do direito real.

E como consectário desse poder jurídico especial é que se manifesta a oponibilidade erga omnes. O dever geral de abstenção não decorre de um vínculo originário. Surge, ao contrário, como acessório do poder que a lei confere ao titular do direito real. “Porque o direito real existe

 

8. Condomínio

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simples desmembramentos das faculdades inerentes ao domínio. Daí dizer que a propriedade é direito real pleno, quando não sujeita a nenhuma limitação, e que os demais direitos reais são limitados.

O sentimento do próprio e do alheio é intuitivo no ser humano.

Não obstante, a definição precisa do que venha a ser juridicamente a propriedade tem gerado polêmicas e discussões infindáveis, como, aliás, é comum ocorrer a propósito da conceituação das coisas e fenômenos mais simples em todos os ramos do saber.

O Código Civil brasileiro, diversamente do francês e de outros diplomas que o seguiram, não define a propriedade. Prefere, simplesmente, enunciar os poderes de que dispõe o proprietário sobre seus bens, deixando à doutrina o encargo de sua conceituação.

Assim, o art. 1.228, caput, prevê que “o proprietário tem a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa, e o direito de reavê-la do poder de quem quer que injustamente a possua ou detenha”15.

À luz dessa posição do legislador pátrio, Tito Fulgêncio conceitua a propriedade como “o direito que tem uma pessoa de tirar diretamente de uma coisa toda a sua utilidade jurídica”16. E Caio Mário, mais próximo dos termos da lei, a define como “o direito de usar, gozar e dispor da coisa, e reivindicá-la de quem injustamente a detenha”17.

 

9. Direitos de vizinhança

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9. Direitos de vizinhança

O direito de propriedade é o mais amplo dos direitos patrimoniais. Mas seu uso não pode ser feito de modo a excluir ou diminuir outros direitos de terceiros.

Na vizinhança dos prédios estabelecem-se regras de convivência, que cada proprietário lindeiro tem de observar, sob pena de praticar ato ilícito e sujeitar-se às sanções que a lei lhe impõe.

“O comércio aproxima os homens, mas o fato histórico e que se observa ainda no momento — anota Tito Fulgêncio — é que os homens se isolam dos que se lhes avizinham, levantando feixos entre si, impondo a necessidade das leis conciliatórias da vizinhança, ou do criterium das obrigações da vizinhança, isto é, leis que determinem onde elas começam e onde acabam”26.

Nosso direito civil fundamenta o direito de vizinhança na necessidade de coibir o uso nocivo ou o mau uso da propriedade, segundo a regra geral de que todo direito deve ser exercitado com normalidade, porquanto “a consciência pública reprova o exercício do direito quando contrário ao destino econômico e social do direito em geral”27.

 

10. Direito de dividir

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10. Direito de dividir

A noção tradicional de propriedade liga-se à ideia de assenhoreamento de uma coisa com exclusão de qualquer outro sujeito. A de condomínio compreende o exercício do direito dominial por mais de um dono, simultaneamente. “Ocorre, assim — na observação de Caio

Mário — como que a contradição entre duas noções: propriedade que

é exclusiva e exclusivista, e condomínio que assenta na comunidade de direitos”28.

Mas a realidade da vida não permite eliminar-se previamente a contradição, pois é impossível evitar que o domínio das coisas venha a recair em mãos de mais de um titular, seja por sucessão mortis causa, seja mesmo por negócios inter vivos.

A ordem jurídica, todavia, trata a comunhão não como forma normal e definitiva da propriedade, mas sim como modalidade anormal, a que atribui feição de estado transitório, passível de cessar a todo tempo29.

Desde o direito romano que a comunhão tem sido vista como situação excepcional, capaz de gerar frequentemente rixas e desavenças, tornando, por isso mesmo, indesejável o seu prolongamento indefinido, mesmo porque se revela contrária à natureza do direito de propriedade, no que diz respeito, principalmente, a seu caráter exclusivista30.

 

11. Direito de demarcar

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de correlacionamento com os demais comunheiros. Se o bem, por natureza ou pela lei, não for suscetível de divisão entre os comunheiros, a comunhão se extinguirá pela venda, partilhando-se o preço (CC, art. 1.322). O que não será admissível é a imposição perpétua da propriedade comum aos diversos comunheiros. Sempre haverá a possibilidade de algum deles exigir e forçar a extinção da comunhão.

11. Direito de demarcar

“Por implicar el derecho de propiedad un poder sobre una cosa, su objeto es necesariamente una cosa; es decir, un objeto corporal, material”, como destacam Mazeaud e Mazeaud33.

Para ser exercitado o poder exclusivo e, em certo sentido, absoluto, que o direito de propriedade confere ao respectivo titular, é indispensável que o objeto do direito seja precisamente identificado.

Nas coisas móveis, não há problema de determinar seus limites e contornos. Pela própria natureza as coisas móveis se acham materialmente separadas das demais.

A questão se torna problemática quando a propriedade incide sobre bem imóvel, mormente em se tratando de áreas rústicas. É que ditos prédios nem sempre se encontram separados naturalmente uns dos outros; os homens é que assinalam artificialmente seus limites por meios de sinais demarcatórios.

 

12. Direito de tapar

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12. Direito de tapar

Sob a rubrica de “Direito de tapagem”, o Código Civil declara que “o proprietário tem direito a cercar, murar, valar, ou tapar de qualquer modo o seu prédio, urbano ou rural” (art. 1.297, caput)38.

Tapando ou vedando sua propriedade, por meio de obras adequadas, cria o proprietário um sinal de proibição, feito a terceiros, e especialmente aos vizinhos contíguos, para se absterem de penetrar no terreno39.

Tapume é expressão genérica que se usa para indicar a construção utilizada pelo dono para cercar e vedar seu imóvel.

O direito de tapar é, para o proprietário do imóvel, o direito de garantir ou tornar efetiva a exclusividade de seu domínio por meio de ato material tendente a impedir acesso de estranhos à coisa.

Trata-se de um complemento e um consectário do direito de demarcar o bem imóvel.

Enquanto a demarcação é apenas simbólica, por cuidar tão somente de linhas, rumos e marcos que definam e demonstrem os limites do terreno, a tapagem torna concretos e palpáveis os limites delineados pela operação demarcatória.

 

13. Limites das terras

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CAPÍTULO II

DEMARCAÇÃO DE TERRAS

Sumário: 13. Limites das terras. 14. Espécies de limites. 15. Conceito de limites. 16. Origem dos limites. 17. Limites constituídos pelo registro do título. 18. Limites constituídos por acessão. 19. Limites constituídos por usucapião. 20. Efeitos da usucapião sobre os limites.

21. Limites constituídos pelo direito hereditário. 22. Outras formas de constituição de limites. 23. Demarcação de terras. 24. Natureza do direito de demarcar. 25. Requisitos do direito de demarcar. 26. A confusão de limites. 27. Razões e objetivos da demarcação. 28. Critérios a observar na demarcação. 29. Extinção da confusão de limites. 30. Efeitos da demarcação. 31. Demarcação consensual e administrativa.

DIREITO POSITIVO

Código Civil:

Art. 1.297. O proprietário tem direito a cercar, murar, valar ou tapar de qualquer modo o seu prédio, urbano ou rural, e pode constranger o seu confinante a proceder com ele à demarcação entre os dois prédios, a aviventar rumos apagados e a renovar marcos destruídos ou arruinados, repartindo-se proporcionalmente entre os interessados as respectivas despesas.

 

14. Espécies de limites

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confins dos prédios contíguos e de impedir as antecipações ou invasões graduais, clandestinas ou não, que os vizinhos possam cometer reciprocamente5.

14. Espécies de limites

Para determinar a linha de confrontação entre dois prédios utilizam-se acidentes geográficos ou pontos assinalados por obra humana.

Chamam-se limites naturais aqueles fundados em acidentes geográficos, como cursos d’água, serras, vales, grotas etc.

São limites artificiais os que se baseiam em sinais colocados no solo pela mão humana com fito especial de traçar a linha de confrontação de dois prédios. São os limites apoiados em marcos.

Podem, outrossim, considerar-se limites naturais aqueles que se servem de obras humanas de natureza permanente, edificadas com outros propósitos que não a simples demarcação dos prédios, tais como estradas, pontes, valos, canais, represas etc.

Sob outro aspecto os limites são classificados em limites de iure e limites de facto.

Limites de iure são os que constam do título de propriedade, ou de documentos anteriores autênticos que o refiram e esclareçam. De facto são os limites transplantados do título para o terreno, acarretando a efetiva discriminação do prédio daqueles que lhe são contíguos.

 

15. Conceito de limites

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15. Conceito de limites

Invocando a lição de Glück, lembra o douto Athos Aquino de

Magalhães que a palavra limite pode apresentar duas acepções distintas: uma abstrata, e outra material, objetiva ou legal.

No sentido abstrato ou genérico, que é também o que nos fornece a geometria, limite se confunde com interseção, ou seja, com a linha de corte onde duas superfícies se tocam ou se cruzam.

Sob a ponto de vista objetivo ou legal, isto é, no sentido que interessa às divisas de um imóvel, limite indica os sinais (marcos e rumos) visíveis, que materializam no solo a linha de confinação de dois imóveis.

É nesse sentido objetivo que os limites formam o objeto da demarcação de terras (CC, art. 1.297, caput)7.

16. Origem dos limites

Os limites são partes integrantes dos bens imóveis, como objeto do direito de propriedade. Não é possível conceber o domínio sem precisar-lhe o objeto, de sorte que ao originar-se o direito de propriedade já se definem, em regra, os limites do prédio. Assim, a constituição dos limites de um terreno confunde-se, ordinariamente, com a própria aquisição do domínio sobre ele.

 

16. Origem dos limites

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15. Conceito de limites

Invocando a lição de Glück, lembra o douto Athos Aquino de

Magalhães que a palavra limite pode apresentar duas acepções distintas: uma abstrata, e outra material, objetiva ou legal.

No sentido abstrato ou genérico, que é também o que nos fornece a geometria, limite se confunde com interseção, ou seja, com a linha de corte onde duas superfícies se tocam ou se cruzam.

Sob a ponto de vista objetivo ou legal, isto é, no sentido que interessa às divisas de um imóvel, limite indica os sinais (marcos e rumos) visíveis, que materializam no solo a linha de confinação de dois imóveis.

É nesse sentido objetivo que os limites formam o objeto da demarcação de terras (CC, art. 1.297, caput)7.

16. Origem dos limites

Os limites são partes integrantes dos bens imóveis, como objeto do direito de propriedade. Não é possível conceber o domínio sem precisar-lhe o objeto, de sorte que ao originar-se o direito de propriedade já se definem, em regra, os limites do prédio. Assim, a constituição dos limites de um terreno confunde-se, ordinariamente, com a própria aquisição do domínio sobre ele.

 

17. Limites constituídos pelo registro do título

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tendentes a eliminar ditos conflitos e determinar, em caráter permanente e efetivo, quais devam ser os limites entre duas ou mais propriedades contíguas.

Há, destarte, meios substanciais ou materiais de constituir limites e há, também, meios formais ou processuais de se chegar à definição e à implantação de iure e de facto das linhas divisórias.

17. Limites constituídos pelo registro do título

Na sistemática de nosso Código Civil, a transcrição é o modo comum de aquisição do domínio sobre as coisas imóveis, tanto entre os contraentes, como para efeito perante terceiros (arts. 1.245 e 1.246).

Sua função, na ordem prática e jurídica, é a de tradição solene do imóvel transferido.

O imóvel que passa a pertencer ao adquirente é aquele descrito na transcrição do Registro de Imóveis. Os limites ali consignados são, também, a medida territorial do direito transmitido ao adquirente.

Mas, é bom notar que a cadeia dominial não sofre, em princípio, alteração pelo simples fato de ter o adquirente conseguido transcrever seu título. No direito brasileiro, o Registro de Imóveis não assegura direito absoluto de propriedade a quem nele figura como dono. Há apenas a força de presunção iuris tantum da propriedade (CC, art. 1.247).

 

18. Limites constituídos por acessão

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Mas, inexistindo a prova do erro ou falsidade da transcrição, a linha divisória terá de se conformar com o enunciado constante do assento existente no Registro de Imóveis.

É que, da presunção de domínio que provém da transcrição imobiliária em seu Registro próprio, decorre que “a pessoa, em cujo nome estiver transcrito o direito de propriedade, se considera verdadeiro senhor do prédio, que lhe serviu de objeto, dentro dos limites descritos no Registro”10.

18. Limites constituídos por acessão

A acessão é forma originária de aquisição de domínio, que se baseia no fato da união de um acessório pertencente a uma pessoa que se une à coisa principal, pertencente a outrem.

É, portanto, forma de o dono da coisa principal fazer suas as coisas acessórias que se lhe aderem de maneira definitiva e permanente. Assim, por exemplo, quem planta ou edifica em terreno alheio perde a plantação ou a construção para o dono das terras (CC, art. 1.255).

Em relação aos imóveis, pode ocorrer acessão, nos termos do art. 1.248 do Código Civil:

 

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