Coleção Cartórios - Registro de imóveis II : atos ordinários, 3ª edição

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Elaborada por especialistas renomados, a Coleção Cartórios examina de maneira didática e profunda o direito notarial e registral em suas espécies, que dão origem aos cartórios extrajudiciais brasileiros. A Coleção contempla a teoria geral do direito notarial e registral, o registro de imóveis, o registro civil da pessoa natural e jurídica, o registro de títulos e documentos e os tabelionatos de notas e de protesto. Divididos por tema, cada volume traduz, em linguagem acessível, as especialidades cartoriais, permitindo ao leitor compreender o dia a dia de um tabelionato ou do registro público sob o prisma da legislação federal. As controvérsias são discutidas de forma analítica, conduzindo o leitor em direção às possíveis soluções, sempre abalizadas pela experiência dos autores no magistério e no cotidiano do direito notarial. Ao final de cada capítulo, questões de concursos auxiliam na fixação e na assimilação do conteúdo.

 

46 capítulos

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1.1 Hipoteca convencional

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Hipoteca

1.1

Hipoteca Convencional

A hipoteca é um direito real de garantia sobre bem de terceiro que gra‑ va coisa imóvel pertencente ao devedor ou terceiro, conferindo ao credor o direito de promover a sua venda judicial, pagando­‑se, preferencialmente, se inadimplente o devedor.

Além dos bens imóveis, a hipoteca pode abranger também navios e aviões, mas neste caso a sua constituição sobre estes bens não depende de registro no registro imobiliário, visto existirem órgãos específicos para os re­ gistros dos direitos sobre os referidos bens, sendo estes a capitania dos portos e o registro aeronáutico brasileiro, respectivamente.

Malgrado o tipo mais utilizado ser a chamada hipoteca convencional, existem vários tipos de hipotecas que estão relacionados com a sua forma de constituição. Assim, a hipoteca pode ser constituída por ato inter vivos, median­ te escritura pública, ou instrumento particular caso o valor do imóvel e tam‑ bém da garantia não ultrapasse trinta vezes o maior salário mínimo vigente no país, de acordo com o art. 108 do Código Civil. A hipoteca convencional pode, ainda, ser constituída por instrumento particular, caso seja garantia de alguma das espécies de cédula de crédito, e neste caso constitui regra especial, afastando o art. 108. Em qualquer destes casos, ela é chamada hipoteca con‑ vencional, pois depende do acordo das partes para a sua constituição.

 

1.2 Hipoteca legal

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Registro de Imóveis II – Atos Ordinários

QUESTão DE CONCURSO

(Questão Oral – 5º Concurso – São Paulo)  É possível se instituir uma hipoteca por instrumen‑

to particular?

Resposta: Sim, mas como exceção à regra geral, como, por exemplo, nas seguintes hipóteses: a) valor do imóvel e da dívida inferiores a 30 salários mínimos (art. 108 do CC); b) garantia constituída no bojo de cédula de crédito; c) garantia constituída dentro do âmbito do SFH.

1.2

Hipoteca Legal

A hipoteca pode, ainda, ser constituída em função de uma situação típi‑ ca elencada na lei, caso em que há a chamada hipoteca legal. Ou, ainda, pode surgir a requerimento da parte, em decorrência de uma sentença judicial que condenar o réu ao pagamento de uma prestação consistente em dinheiro ou coisa, caso em que é chamada hipoteca judicial.

A hipoteca legal é necessariamente constituída por uma sentença de especialização ou por uma escritura pública, caso as partes que se encontrem na situação prevista na lei como autorizadora da extração de uma hipoteca legal sejam maiores e capazes e estejam de acordo com a constituição da refe‑ rida hipoteca (art. 1.210 do CPC/73). Em ambos os casos, a especialização da hipoteca deve ser registrada no registro de imóveis onde se encontre o bem, pois o registro da hipoteca é constitutivo.

 

1.3 Hipoteca judicial

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Registro de Imóveis II – Atos Ordinários

Verificamos da análise das hipóteses mencionadas que não são todos os casos de hipotecas legais que permitem auferir o valor da dívida, ou melhor, o valor garantido pela hipoteca. Isto porque em alguns casos ainda nem exis‑ te dívida ou esta é incerta quanto ao seu montante.

Todavia, um dos requisitos essenciais para a inscrição da hipoteca é justamente o valor da dívida, visto ser necessário que se dê publicidade a este fato para que terceiros tenham ciência de quanto do bem está comprometido pela dívida ao qual é ligado por meio da hipoteca.

Em virtude disto, no que se refere à hipoteca legal, encontramos o art.

1.205 do nosso Código de Processo Civil de 1973, que dispõe que o pedido para especialização da hipoteca legal deverá declarar, pelo menos, uma estimativa da responsabilidade garantida por esta.

QUESTÃo DE CONCURSO

(Questão Oral – 7º Concurso – São Paulo)  Qual o conceito de hipoteca legal? Ela exige espe‑

 

1.4 Elementos e características da hipoteca

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Hipoteca

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ção, o juiz expedirá um mandado que deverá ser levado para registro na matrícula do imóvel que está sendo hipotecado.

(Questão Oral – 5º Concurso – São Paulo)  Qualquer tipo de sentença pode gerar uma hipoteca

judicial?

Resposta: Não, a sentença que poderá ensejar a extração de uma hipoteca judicial será aquela que condenar o réu no pagamento de uma prestação, consistente em dinheiro ou em coisa.

1.4

Elementos e Características da Hipoteca

Vistas em linhas gerais as três formas de hipoteca, passamos a uma aná­ lise dos principais pontos do instituto, relacionando-os com a possibilidade de sua formação, bem como de seu ingresso no registro de imóveis.

Iniciaremos esta análise com algumas questões que por vezes podem demonstrar pontos controvertidos sobre o instituto e alguns casos que apre‑ sentam situações não usuais que podem suscitar dúvidas no caso concreto.

Questão muito interessante refere-se aos requisitos essenciais da hipo‑ teca. São requisitos indispensáveis do instrumento de hipoteca o total da dí‑ vida ou sua estimação, o prazo fixado para pagamento, a taxa de juros (se houver) e a coisa dada em garantia com suas especificações, conforme dispõe o art. 1.424 do Código Civil:

 

2 - Alienação fiduciária de bens imóveis

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Alienação Fiduciária de Bens Imóveis

Encontramos a definição de alienação fiduciária de bens imóveis no art.

22 da Lei n. 9.514/97, que a conceitua como o negócio jurídico pelo qual o devedor, ou fiduciante, com o escopo de garantia, contrata a transferência ao credor, ou fiduciário, da propriedade resolúvel de coisa imóvel.

Apesar de a lei que regulamentou o instituto, ou seja, a Lei n. 9.514/97, ser também a lei que deu regulamentação ao Sistema Financeiro Imobiliário

(SFI), entendeu­‑se que a alienação fiduciária é um instituto autônomo, não sendo privativa das entidades que operam no SFI e podendo ser contratada por pessoas físicas ou jurídicas.

O § 1º do referido artigo estabelece quais os bens que podem ser objeto de alienação fiduciária: a propriedade plena; os bens enfitêuticos, nos quais será devido o laudêmio no caso de consolidação nas mãos do credor fiduciá‑ rio; os direitos de uso especial para fins de moradia; o direito real de uso

 

3 - Contratos de locação de prédio nos quais se tenha estipulado a cláusula de vigência ou preferência

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Contratos de Locação de Prédio nos quais se Tenha

Estipulado a Cláusula de Vigência ou Preferência

O contrato de locação, via de regra, permanece somente no campo dos direitos obrigacionais, todavia nos casos em que se estipula cláusula de vigên‑ cia ou preferência ele tem ingresso no fólio real, conforme o disposto no art.

167, I, 3, e II, 16, da Lei n. 6.015/73, respectivamente.

Assim, em um primeiro momento, passamos à análise da cláusula de vigência. O art. 576 do nosso Código Civil estabelece que, se a coisa for alie‑ nada durante a locação, o adquirente não ficará obrigado a respeitar o contra‑ to, se nele não for consignada a cláusula da sua vigência no caso de alienação, e não constar de registro.

Esta mesma ideia é repetida no art. 8º da Lei n. 8.245/91, que estabelece que, “se o imóvel for alienado durante a locação, o adquirente poderá denun‑ ciar o contrato, com o prazo de noventa dias para a desocupação, salvo se a locação for por tempo determinado e o contrato contiver cláusula de vigência em caso de alienação e estiver averbado junto à matrícula do imóvel”.

 

4 - Penhor de máquinas e aparelhos utilizados na indústria, instalados e em funcionamento

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Penhor de Máquinas e Aparelhos Utilizados na

Indústria, Instalados e em Funcionamento

Penhor é um contrato por meio do qual o responsável por uma dívida ou obrigação, ou um terceiro em lugar deste, entrega ao credor coisa móvel ou semovente, para fim de sujeitá­‑la por vínculo real ao pagamento dessa dívida. registro do penhor é constitutivo e, em geral, seu registro será feito

O no cartório de títulos e documentos. Contudo, existem exceções a isto e, no que toca ao registro de imóveis, estas exceções são do penhor de máquinas e aparelhos utilizados na indústria e o penhor rural, no qual este último será analisado em capítulo próprio ao final deste volume.

O penhor de máquinas e de aparelhos utilizados na indústria, instalados e em funcionamento, com os respectivos pertences ou sem eles, também é conhecido como penhor industrial.

Neste tipo de penhor, os bens apenhados continuam na posse direta do devedor, motivo pelo qual é imprescindível o registro do contrato para se dar pu­blicidade perante terceiros, enquanto o credor fica com a posse indireta. Este tipo de contrato deve ser registrado no registro de imóveis no Livro n. 3 (Regis‑ tro Auxiliar), de acordo com o disposto no art. 167, I, 4, e art. 178, IV, ambos da

 

5 - Servidões prediais

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Servidões Prediais

Como o próprio nome diz, referem­‑se aos prédios, e não aos seus pro‑ prietários. Segundo a ilustre professora Maria Helena Diniz, “As servidões prediais são direitos reais de fruição sobre imóveis que, em virtude de lei ou vontade das partes, se impõem sobre o prédio serviente em benefício do domi‑ nante” (Sistemas de registros de imóveis, p. 129).

De acordo com o art. 1.378 do nosso Código Civil, podem ser constituídas mediante declaração expressa dos proprietários, ou por testamento, e subse‑ quente registro no registro de imóveis da localização do bem.

Deste dispositivo, pode­‑se extrair algumas conclusões:

Inicialmente, só pode instituir servidão o proprietário do prédio ser‑ viente, sendo que este deve contar com a anuência dos demais condôminos de prédio indiviso, do usufrutuário ou do promitente comprador, uma vez que ela é uma limitação ao direito de propriedade e uma restrição ao direito de uso e gozo do imóvel.

No caso de proprietário que tenha a propriedade resolúvel do imóvel, este pode instituir a servidão com a ressalva de que ela se extingue resolvendo­

 

6 - Usufruto, uso e habitação quando não resultarem do direito de família

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Usufruto, Uso e Habitação quando não Resultarem do Direito de Família

Usufruto é um direito real temporário que destaca da propriedade o direito de usar e gozar de um bem móvel ou imóvel e o atribui a pessoa de‑ terminada diferente do proprietário. Assim, a propriedade ficará temporaria‑ mente fracionada, sendo que ao usufrutuário será conferido o uso e gozo da coisa ( jus utendi e jus fruendi), retendo o titular de domínio (nu­‑pro­prietário) o poder de disponibilidade (o jus abutendi) dela.

Podem ser objeto do usufruto, de acordo com o art. 1.390 do nosso Có‑ digo Civil, um ou mais bens, móveis ou imóveis, um patrimônio inteiro, ou parte deste, abrangendo­‑lhe, no todo ou em parte, os frutos e utilidades.

O art. 1.391 do citado código traz uma inovação, que entendemos ter ampliado as possibilidades de registro do usufruto, uma vez que declara que o usufruto de imóveis, quando não resulte de usucapião, constituir­‑se­‑á me‑ diante registro no Cartório de Registro de Imóveis. Deste dispositivo, pode‑ mos concluir que a única exceção à necessidade de registro é a usucapião.

 

7 - Rendas constituídas sobre imóveis ou a elas vinculadas por disposição de última vontade

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Rendas Constituídas sobre Imóveis ou a Elas

Vinculadas por Disposição de Última Vontade

No que se refere às rendas constituídas sobre imóveis, com a entrada em vigor do Código Civil de 2002, surgiu a discussão sobre sua registrabilidade no Registro de Imóveis. Isto se deu tendo em vista que o novo Código Civil deixou de elencar este tipo de direito como um Direito Real. Em virtude dis‑ to, e com base na taxatividade do rol dos direitos reais adotada pelo nosso sistema, a maioria da nossa doutrina e jurisprudência tem adotado o posicio‑ namento da irregistrabilidade do referido direito.

Todavia, para os que admitem ainda o ingresso deste instituto no regis‑ tro de imóveis, faremos uma análise breve dele.

Rendas são prestações periódicas instituídas em favor de outrem, a título gratuito ou oneroso. O instrumento hábil para a constituição (ato inter vivos) é a escritura pública,1 e para a vinculação (ato causa mortis) é o testamento.

Note que, no caso do testamento, este não tem ingresso no registro de imóveis, sendo o título hábil para o registro o formal de partilha.

 

8 - Compromisso de compra e venda

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Compromisso de Compra e Venda

O Compromisso de Compra e Venda é um contrato preliminar em que as partes se obrigam, mutuamente, ao outorgar escritura ou contrato defini‑ tivo para certo momento e sob determinadas condições.

Como todo contrato preliminar, deve seguir todos os requisitos legais do definitivo, exceto quanto à forma.1 Desta maneira, o compromisso de com‑ pra e venda pode ser realizado por instrumento particular independentemen‑ te do valor do bem.

O parágrafo único do art. 463 do Código Civil estabelece que o contrato preliminar deverá ser levado ao registro competente. Deste dispositivo, conclui­‑se que é obrigatório o registro deste tipo de contrato para que tenha validade contra terceiros; sem este, só terá validade entre as partes.

Este instituto, no que se refere aos imóveis rurais, tem sua regulamen‑ tação legal no Decreto­‑lei n. 58/37, regulamentado pelo Decreto­‑lei n. 3.079/38, com as alterações feitas pelas Leis ns. 649/49 e 6.014/73.

 

9 - Anticrese

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Anticrese

A anticrese consiste na faculdade de o devedor, ou outrem por ele, en‑ tregar um imóvel ao credor, para que este, pela percepção dos frutos e rendi‑ mentos, obtenha compensação da dívida (art. 1.506 do CC).

Podemos defini­‑la como direito real de garantia, que consiste na obten‑

ção pelo credor da posse da coisa, para dela perceber os frutos ou rendimen‑ tos, respondendo esses recebimentos pela obrigação garantida. Dessa forma, a anticrese, diferentemente do que ocorre com a hipoteca, não constitui prin‑ cípio de alienação do imóvel.

É permitido estipular que os frutos e rendimentos do imóvel sejam percebidos pelo credor à conta de juros, mas, se o seu valor ultrapassar a taxa máxima permitida em lei para as operações financeiras, o remanescente será imputado ao capital (art. 1.506, § 1º, do CC).

A anticrese sobre bem imóvel não impede que este seja dado em hipo‑ teca; o contrário também é verdadeiro, ou seja, nada impede que um imóvel hipotecado seja dado em anticrese (art. 1.506, § 2º, do CC).

 

10 - Dote

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Dote

O dote é um instituto que advinha do regime dotal de bens no casa‑ mento. Este regime foi extinto pelo ordenamento vigente, motivo pelo qual o dote não é mais possível de ser constituído na atualidade.

Apenas a título doutrinário, então, esclarecemos que neste regime os bens eram transferidos ao marido pela mulher, ou alguém por ela, para que dos frutos se retirasse o necessário para a manutenção da família, sob a condição de devolver estes bens caso ocorresse o término da sociedade conjugal.

Caso o dote proviesse dos pais (profectício), considerava­‑se adiantamen‑ to da legítima (art. 1.786). Era possível que se estipulasse pacto de reversão, para o caso de dissolução da sociedade conjugal, ficando a mulher com a pro‑ priedade resolúvel, no período.

O marido tinha o direito de administração dos bens, de forma que po‑ deria inclusive mover as ações judiciais necessárias para a preservação dos bens. Além disto, o marido tinha o direito de uso sobre o bem e tinha o di‑ reito de ser indenizado pelas benfeitorias necessárias e úteis.

 

11 - Compra e venda pura e condicional

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Compra e Venda Pura e Condicional

A compra e venda é um contrato inserto no âmbito do direito obriga‑ cional, no qual as partes convencionam entregar uma coisa em troca de di‑ nheiro. A compra e venda pura é aquela que não possui cláusulas que condi‑ cionem o negócio, o que implica o aperfeiçoamento da transação com a determinação da coisa e do preço. Todavia, no caso de imóveis, só ganha status de direito real transferindo a propriedade com o seu registro no cartório de registro de imóveis competente.

Trazidas estas características gerais, passemos à análise de algumas pe‑ culiaridades deste tipo de contrato.

A primeira observação é quanto à venda de ascendentes para descen‑ dentes. Segundo o art. 496 do Código Civil, ela é anulável, salvo se os outros descendentes e o cônjuge do alienante expressamente houverem consentido.

Somente é possível a doação da chamada parte disponível do patrimô‑ nio do doador, caso ele tenha herdeiros necessários, salvo se for feita para estes na proporção que lhes é assegurada pela lei como o seu quinhão heredi‑ tário. Caso seja feita a doação de valores superiores aos permitidos pela lei, ou seja, de valores que prejudiquem a legítima dos herdeiros necessários, ela será considerada nula no que exceder o permitido (doação inoficiosa); caso tenha sido feita a um terceiro que não um herdeiro necessário, ou se feita a um herdeiro necessário, este terá que trazer à colação no momento do inventário o excesso que recebeu.

 

12 - Permuta

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Permuta

A permuta consiste na troca de um bem por outro. Devem­‑se aplicar quanto ao registro as mesmas disposições da compra e venda com algumas pequenas peculiaridades, a seguir elencadas.

A primeira questão refere­‑se ao fato de que, se forem ambos os imóveis situados na mesma circunscrição, deverá ser feito um único protocolo, englo‑ bando todo o ato (a transferência dos dois imóveis).1

Inaplicável neste caso o princípio da cindibilidade, tendo em vista que os registros dos imóveis são complementares, ou seja, a transferência de um imóvel depende da transferência do outro, pois um imóvel está sendo dado em pagamento do outro. Deste modo, o negócio somente estará perfeito e acabado com as duas transferências, motivo pelo qual não se admite que a parte opte por realizar somente uma destas transferências na serventia imo‑ biliária. É claro que, no caso de pertencerem os imóveis permutados a cir‑ cunscrições diferentes, não há como o oficial fazer este controle, devendo cada oficial proceder ao registro do imóvel matriculado em seu cartório, in‑ dependentemente do outro.

 

13 - Dação em pagamento

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Dação em Pagamento

Segundo o art. 356 do Código Civil, o credor pode consentir em receber prestação diversa da que lhe é devida. Interpretando este artigo, ninguém será obrigado a receber prestação diversa da convencionada, sendo faculdade do credor aceitar ou não esta modificação na forma de pagamento.

Sílvio Rodrigues esclarece que a dação em pagamento ocorre “quando o devedor entrega em pagamento ao seu credor, e com sua anuência, prestação de natureza diversa da que lhe era devida” (Direito civil, v. II, p. 209).

Devido a esta característica de faculdade do credor aceitar prestação diversa do convencionado, não se verifica a necessária correspondência entre o valor da dívida e o do bem dado em pagamento.

Assim, o credor pode resolver somente aceitar a entrega do imóvel no lugar da outra prestação previamente pactuada se verificar que haveria uma vantagem nesta substituição, ou seja, se verificar que o valor do bem seja su‑ perior ao da dívida gerada pela primeira obrigação.

 

14 - Doação

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Doação

Segundo o art. 538 do Código Civil atual: “Considera­‑se doação o con‑ trato em que uma pessoa, por liberalidade, transfere do seu patrimônio bens ou vantagens para o de outra”.

Então, a doação é uma liberalidade realizada em vida pelo doador a quem desejar. Entretanto, esta liberalidade não é completamente livre, tendo a lei estabelecido uma série de regras para assegurar tanto o doador quanto os herdeiros deste, considerados pela lei como necessários, caso existam.

Desta forma, de acordo com o art. 548 do Código Civil, é nula a doação de todos os bens sem reserva de parte, ou renda suficiente para a subsistência do doador. Observamos, então, que o referido artigo traz um dos requisitos de validade da doação, devendo estar expresso no título que a formaliza por meio de declaração do doador de que atende ao referido requisito, ou seja, que pos‑ sui outros bens ou rendas suficientes para lhe manter a subsistência.

Não se aplicam as restrições referentes à venda de ascendentes a des‑ cendentes, tendo em vista que, de acordo com o art. 544 do Código Civil, a doação de ascendentes a descendentes, ou de um cônjuge a outro, importa adiantamento do que lhes cabe por herança.

 

15 - Enfiteuse

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Enfiteuse

Este instituto entre particulares não foi mais contemplado pelo Código

Civil de 2002, sendo substituído pelo direito de superfície, que a ele se asse‑ melha, tendo como principal diferencial entre os institutos a temporariedade deste último frente à perpetuidade da enfiteuse. Atualmente só está previsto nas disposições transitórias como forma de regulamentar os direitos já em curso, sendo prevista ainda a continuação da existência das enfiteuses espe‑ ciais instituídas sobre terrenos de marinha, tendo como senhorio a União.

Podemos definir a enfiteuse como sendo um direito real de fruição so‑ bre coisa alheia que se constituía quando, por ato entre vivos, ou de última vontade, o proprietário atribuía a outrem o domínio útil do imóvel, pagando a pessoa que o adquiria (enfiteuta) ao senhorio direto uma pensão, ou foro, anual, certo e invariável. Além disso, em caso de alienações por venda ou dação em pagamento do domínio útil pelo enfiteuta, possui o senhorio o di‑ reito de preferência na aquisição. Caso não a exerça, fará jus ao recebimento de uma outra quantia, denominada laudêmio.

 

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