Coleção Cartórios - Registro de imóveis I : parte geral, 3ª edição

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O objetivo desta Coleção é abordar, de
forma didática e embasada, o direito notarial
e registral em suas espécies, que dão origem
aos cartórios extrajudiciais em nosso país. Especialistas
renomados, que atuam diretamente
no cotidiano das serventias, discorrem sobre a
teoria geral do direito notarial e registral, o registro
de imóveis, o registro civil da pessoa natural
e jurídica, o registro de títulos e documentos
e os tabelionatos de notas e de protesto.
Trata-se de um projeto pioneiro, que colocará
o leitor em contato com as mais importantes
noções dessas disciplinas, até hoje
ausentes da grade dos cursos de graduação.
A experiência em sala de aula possibilitou aos
autores a organização de cada volume segundo
uma lógica simples e ao mesmo tempo consistente,
destacando os pontos controvertidos e
suas respectivas soluções ou direcionamentos,
sempre à luz da legislação e da jurisprudência
dos tribunais superiores.
A Coleção Cartórios foi concebida como
indispensável ferramenta de aprendizado e atualização
para estudantes, notários, registradores,
juízes e promotores.

52 capítulos

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1. Natureza Jurídica dos Serviços Notariais e de Registro

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Natureza Jurídica dos Serviços Notariais e de Registro

Antes de adentrarmos no estudo específico do Serviço de Registro de

Imóveis, é necessário situá‑lo em sua categoria, ou seja, nos Serviços Notariais e Registrais, bem como delimitar sua natureza jurídica, o que, em muitos aspectos, será imprescindível para a compreensão da sistemática atual e do papel do Registrador Imobiliário frente aos serviços por ele exercidos.

Desta forma, conforme o art. 236 da Constituição Federal, “os serviços notariais e de registro são exercidos em caráter privado, por delegação do

Poder Público”. Tal conceito é complementado pelo art. 3º da Lei n. 8.935/94, que regulamentou referido dispositivo constitucional, que, por seu turno, define: “Notário, ou tabelião, e oficial de registro, ou registrador, são profis‑ sionais do direito, dotados de fé pública, a quem é delegado o exercício da atividade notarial e de registro”.

Dos dispositivos elencados, destaca‑se o conceito de que os Serviços

 

2. Finalidade e Atribuições do Registro de Imóveis

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Finalidade e Atribuições do Registro de Imóveis

Qualquer sistema de registro, seja imobiliário, de empresas, ou de qualquer outra natureza, tem, como fim último, conferir segurança jurídica ao setor que tutela. No caso do registro de imóveis brasileiro, a segurança que se busca é a estática, ou seja, a do titular dos direitos referentes a deter‑ minado imóvel, sendo atribuição do tabelião a tutela da segurança jurídica dinâmica (do adquirente).

Para atingir tal finalidade remota, vale‑se da publicidade, a qual é a fi‑ nalidade próxima do registro. Inscrevendo fatos juridicamente relevantes e publicando direitos, presumidamente conhecidos de todos, é que se busca conferir segurança jurídica ao sistema registral imobiliário.

Para a persecução de tal finalidade, a lei confere um plexo de atribuições ao registro de imóveis. Elas estão previstas na Lei n. 6.015, de 31 de dezembro de 1973, a chamada Lei de Registros Públicos (LRP). O art. 172 contém sucinto resumo de tais atribuições, afirmando que no Registro de Imóveis serão feitos o registro e a averbação dos títulos ou atos constitutivos, declaratórios, trans‑ lativos e extintos de direitos reais, sobre imóveis reconhecidos em lei, inter vivos ou mortis causa, quer para sua constituição, transferência e extinção, quer para sua validade em relação a terceiros, quer para a sua disponibilidade.

 

3. Regras Gerais de Escrituração

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Regras Gerais de Escrituração

Como já observamos, ao tratar da natureza jurídica da atividade notarial e de registro, tal natureza é exercida em caráter privado, o que faz a adminis‑ tração da serventia ser de responsabilidade do delegado do serviço (art. 41, Lei n. 8.935/94, e art. 11, Lei n. 6.015/73), fiscalizado pelo Poder Judiciário, estabe‑ lecendo a lei, em muitas situações, apenas normas gerais a serem seguidas, dando, inclusive, liberdade de escolha a estes delegados em algumas situações.

No que se refere à escrituração dos livros da Serventia, este caráter nor‑ teador da legislação e a liberdade de ação do oficial, dentro dos limites legais, ficam bem claro na medida em que o oficial pode optar por abrir um ou mais livros da mesma espécie, dependendo do caso, escolher o tamanho dos livros a serem adotados, respeitados os limites estabelecidos pela lei, optar pela substituição dos livros existentes na serventia pelo sistema de fichas, com exceção do Livro n. 1 – Protocolo, bem como, na atualidade, escolher a melhor forma de informatização de seus sistemas.

 

4. Ordem de Serviço

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Ordem de Serviço

Sob este título de Ordem de Serviço, encontramos os regramentos ge‑ rais de funcionamento das Serventias Notariais e de Registros, tais como: horários e dias de expediente; prática de atos fora de horário; necessidade de se atentar para a ordem de preferência dos títulos; recebimento de custas e impedimentos.

O Serviço Notarial e de Registro começará e terminará às mesmas ho‑ ras, todos os dias úteis, com exceção do Registro Civil das Pessoas Naturais, que, pela natureza dos Serviços que presta, também deverá funcionar aos sá‑ bados, domingos e feriados, ainda que por sistema de rodízio e plantão (art.

8º, Lei n. 6.015/73, e art. 4º, Lei n. 8.935/94).

Do dispositivo legal, observa‑se que a lei não determinou um horário fixo de funcionamento das serventias, de modo que este horário não é unifor‑ me em todo o país, devendo ser estabelecido pelo oficial, mediante autoriza‑

ção do juiz corregedor local ou por lei estadual, atendidas as peculiaridades locais. Regras para fixação deste horário, geralmente, encontram‑se estabele‑ cidas nas Leis de Organização Judiciária do Estado ou pelas Normas de Servi‑

 

5. Publicidade

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Publicidade

A publicidade a ser analisada neste capítulo diz respeito às regras para o franqueamento de informações contidas na Serventia Imobiliária. Dentre estas regras, a primeira que devemos analisar é a contida no art. 16 da Lei n.

6.015/73, que trata da FORMA como deve ser exercida a publicidade dentro dos Registros Públicos e dispõe que: “Os oficiais e os encarregados das re‑ partições em que se façam os registros são obrigados: 1º a lavrar certidão do que lhes for requerido; 2º a fornecer às partes as informações solicitadas”.

Desta primeira regra, já podemos extrair que a lei garante acesso às informações, todavia não garante acesso livre e direto à fonte destas informa‑

ções, o que significa dizer que a parte não pode exigir acesso e manuseio di‑ reto aos livros da serventia, podendo sim solicitar que o oficial extraia as in‑ formações e as repasse de forma verbal ou por meio de certidão. Por isso, afirma‑se que adotamos o sistema da publicidade indireta1, em regra, sem acesso direto pelo interessado no registro.

 

6. Conservação

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Conservação

Devido ao fato de os Serviços Notariais e de Registros serem uma ativi‑ dade pública exercida em caráter privado, o delegado dos Serviços Notariais e de Registro exerce sua atividade em nome do Poder Público, de modo que o acervo da Serventia tem natureza pública, pertencendo ao Poder Delegante, entregue em confiança ao delegado.

Em decorrência deste raciocínio e em virtude da relevância das infor‑ mações contidas nos livros de registro, estabelece o art. 22 da Lei n. 6.015/73 que os livros de registro, bem como as fichas que os substituam, somente sairão do respectivo cartório mediante autorização judicial. Esta disposição visa evitar o risco maior de extravio e danificação que a saída do cartório traria a estes livros e fichas.

Tamanha foi a preocupação do legislador com este acervo que a mesma lei, em seu art. 23, ressalta ainda que todas as diligências judiciais ou extraju‑ diciais que exigirem a apresentação de qualquer livro, ficha substitutiva de livro ou documento, efetuar‑se‑ão no próprio cartório.

 

7. Competência

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Competência

Quando tratamos de competência, estamos relacionando‑a à atribuição para a prática de determinado ato, recebido pelo oficial de Registro de Imóveis por meio da delegação conferida pelo Poder Público, sendo dividida em mate‑ rial e territorial.

Segundo o art. 12 da Lei n. 8.935/94, “aos oficiais de Registro de imó‑ veis, de títulos e documentos, civis das pessoas jurídicas, civis das pessoas naturais e de interdições e tutelas compete a prática dos atos relacionados na legislação pertinente aos registros públicos, de que são incumbidos, indepen‑ dentemente de prévia distribuição, mas sujeitos os oficiais de registro de imó‑ veis e civis das pessoas naturais às normas que definem as circunscrições geográficas”.

Assim, podemos observar que, no que se refere ao aspecto material, a competência consiste justamente no poder recebido para a prática de deter‑ minados atos, previstos em lei, pelo Registrador de Imóveis, ou seja, o Regis‑ trador só pode praticar os atos a ele atribuídos mediante lei. Como esta espe‑ cifica os limites do poder a ele delegado, somente poderemos falar em fé pública quando o Delegado estiver agindo dentro dos limites das atribuições a ele transferidas.

 

8. Livros Próprios do Registro de Imóveis

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Livros Próprios do Registro de Imóveis

Existem Livros Gerais, que são comuns a todas as Serventias, tais como os Livros de Visitas e Correição, os Livros‑Caixa, dentre outros, e existem os

Livros Específicos das Serventias de Registro de Imóveis, os quais estão pre‑ vistos no art. 173 da Lei n. 6.015/73, que assim dispõe:

Haverá, no Registro de Imóveis, os seguintes livros:

I – Livro n. 1 – Protocolo.

II – Livro n. 2 – Registro Geral.

III – Livro n. 3 – Registro Auxiliar.

IV – Livro n. 4 – Indicador Real.

V – Livro n. 5 – Indicador Pessoal.

Além destes Livros, também temos o Livro de Aquisição de Imóveis

Rurais por Estrangeiros, previsto no art. 10 da Lei n. 5.709/71.

Alguns estados ainda apresentam Livros Específicos previstos em suas

Normas, tais como os Livros de Recepção de Títulos, utilizados para o contro‑ le de entrada de títulos que, a requerimento da parte, sejam apresentados somente para exame e cálculo, de acordo com o art. 12, parágrafo único, da

 

9. Livro n. 1 – Protocolo

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Livro n. 1 – Protocolo

O Livro Protocolo é designado pelo n. 1 e, de acordo com o art. 174 da Lei n. 6.015/73, servirá para apontamento de todos os títulos apresentados diaria‑ mente, ressalvado o disposto no parágrafo único do art. 12 da referida lei.

O parágrafo único do referido art. 12 dispõe que independem de aponta‑ mento no Protocolo os títulos apresentados apenas para exame e cálculo dos respectivos emolumentos. Assim, observamos que a parte pode requerer o in‑ gresso na Serventia Imobiliária de títulos que ela não tem intenção de registrar imediatamente, visando somente que o oficial de Registro de Imóveis proceda ao exame dos requisitos registrários e ao cálculo dos emolumentos devidos.

Esta prática é comum, por exemplo, nos casos em que o comprador está adquirindo um imóvel e o vendedor não registrou ainda o título que transfe‑ re o bem para o seu nome, motivo pelo qual o comprador pode ter interesse em verificar se o título que fará esta transferência comporta registro, se é necessário mais algum ato para que se alcance a transferência e qual o valor do registro, visto que muitas vezes ainda este valor é levado em consideração para o fechamento do negócio.

 

10. Livro n. 4 – Livro Indicador Real

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Livro n. 4 – Livro Indicador Real

O Livro Indicador Real é designado sob o n. 4 e, de acordo com o art.

179 da Lei n. 6.015/73, “será o repositório de todos os imóveis que figurarem nos demais livros, devendo conter sua identificação, referência aos números de ordem dos outros livros e anotações necessárias”. Da descrição trazida pela lei, percebe‑se que o Livro Indicador Real é um livro índice que busca elencar todos os imóveis existentes na serventia e indicar quais atos foram praticados sobre o imóvel, trazendo o número de ordem e o Livro no qual cada ato foi praticado.

Como já visto, o Livro Indicador Real pode ser substituído pelo sistema de fichas, o que facilita enormemente as buscas, sendo importante ressaltar que, neste caso, um único imóvel pode possuir várias fichas que o indiquem, todas possuindo o mesmo conteúdo, ou seja, os atos praticados em relação ao imóvel indicado. Assim, se um imóvel antes tinha frente para a rua A e o nome da rua passou a ser B, o correto é que o Registrador mantenha a ficha que indicava o imóvel com frente para a rua A, indicando nela a mudança de nome, e abrir outra ficha para o imóvel, indicando frente para a rua B, pois assim, caso a parte procure o imóvel pelo nome da rua antigo ou pelo novo, conseguirá encontrá‑lo por meio do Indicador Real. O mesmo se dá se o imó‑ vel é situado numa esquina: deve haver uma ficha para o imóvel, indicando a rua da frente e a rua lateral; e assim por diante. Assim, quanto mais fichas com elementos de indicação diferentes sobre o imóvel, mais provável será que, quando o interessado indague sobre ele, o oficial consiga localizá‑lo por este sistema.

 

11. Livro n. 5 – Livro Indicador Pessoal

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Livro n. 5 – Livro Indicador Pessoal

O Livro Indicador Pessoal é designado sob o n. 5 e, de acordo com o art.

180 da Lei n. 6.015/73, “dividido alfabeticamente, será o repositório dos nomes de todas as pessoas que, individual ou coletivamente, ativa ou passivamente, direta ou indiretamente, figurarem nos demais livros, fazendo‑se referência aos respectivos números de ordem”.

Da mesma forma que o Livro n. 4, Indicador Real, é um livro índice que busca elencar todos os imóveis existentes na serventia e indicar quais atos foram praticados sobre o imóvel, trazendo o número de ordem e o Livro no qual cada ato foi praticado, o Indicador Pessoal é um livro índice que busca elencar todas as pessoas que, por qualquer motivo, são de alguma forma par‑ te em qualquer ato praticado pela Serventia Imobiliária, trazendo o número de ordem e o Livro do ato em que elas apareceram.

Desta forma, não podemos simplificar o indicador pessoal, pensando‑o como um índice dos titulares de direitos reais sobre imóveis existentes na serventia, pois ele é muito mais que isto. A pessoa pode aparecer em um ato como anuente e, ainda assim, deve ser apontada no Indicador Pessoal. O mes‑ mo vale para um casal que apenas tenha o seu pacto nupcial registrado, ou para aquele que aparece apenas como credor em uma nota de crédito, e assim por diante. O objetivo do Indicador Pessoal é garantir que se possa localizar qualquer ato em que determinada pessoa tenha sido apontada dentro daquela

 

12. Livro n. 3 – Registro Auxiliar

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Livro n. 3 – Registro Auxiliar

O Livro n. 3 – Registro Auxiliar – será destinado ao registro dos atos que, sendo atribuídos ao Registro de Imóveis por disposição legal, não digam respei‑ to diretamente a imóvel matriculado (art. 177, Lei n. 6.015/73). Embora a regra dos títulos que ingressem no Registro de Imóveis seja de que estes visem a constituição, transmissão ou extinção de direitos reais sobre imóveis, não são todos os títulos que atendem a este requisito. Existem direitos que, embora não enquadrados nos anteriormente descritos, foram atribuídos por lei como de competência do Registro Imobiliário; neste caso, estes direitos não serão inscri‑ tos na matrícula, que somente tem a finalidade de expressar os direitos reais sobre o imóvel e os atos correlatos a estes, tanto que, por vezes, é chamada de fólio real. Em virtude disto, surgiu o Livro n. 3, que, como o próprio nome diz, foi destinado aos registros auxiliares, ou seja, àqueles que, embora não versem diretamente sobre direitos reais imobiliários, têm ingresso no Registro de Imó‑ veis por disposição legal. Importante destacar que toda vez que a lei determinar a obrigatoriedade do registro na Serventia Imobiliária, esta é a única forma que estes títulos encontram para alcançar a sua publicidade erga omnes.

 

13. Livro n. 2 – Registro Geral (Matrícula)

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Livro n. 2 – Registro Geral (Matrícula)

O Livro n. 2 – Registro Geral é composto pelas matrículas dos imóveis pertencentes à circunscrição imobiliária do respectivo registro. Contudo, é correto se afirmar que todos os imóveis que se encontrem na circunscrição do Registro estarão matriculados neste, principalmente em virtude de três motivos.

O primeiro deles diz respeito à forma de transição eleita pelo legislador quando da mudança do sistema anterior (Decreto n. 4.867/39) para o sistema atual (Lei n. 6.015/73). Para este fim, o legislador elegeu uma transição gradual feita por ocasião do primeiro registro, a ser efetuado na vigência da nova lei

(art. 176, § 1º, I, Lei n. 6.015/73), o que significa dizer que todos os imóveis nos quais não ocorreram modificações desde a vigência da referida lei, ou cujas modificações se deram apenas por meio de averbações, continuam apenas transcritos na serventia, não existindo ainda matrícula referente a eles.

O segundo diz respeito às situações em que a serventia foi desmembra‑ da de outra; neste caso, o momento eleito pelo legislador como sendo obriga‑ tória a abertura de matrícula na nova serventia também é a ocasião do pri‑ meiro registro a ser efetuado nesta, motivo pelo qual podem existir casos em que o imóvel ainda se encontre transcrito ou matriculado na serventia que detinha anteriormente a competência para a prática de atos sobre o imóvel.

 

14. Livro de Aquisição de Imóveis Rurais por Estrangeiros

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Livro de Aquisição de Imóveis Rurais por Estrangeiros

O Livro de Aquisição de Imóveis Rurais por Estrangeiros está previsto na Lei n. 5.709/71, e seu regulamento é feito pelo Decreto n. 74.965/74. Desti‑ na‑se ao controle de aquisição de imóveis rurais por estrangeiros, evitando que estes adquiram imóveis no Brasil sem controle algum e em grandes quantidades, criando bolsões dentro do território nacional que podem condu‑ zir ao desejo de separar estas partes do território do restante.

Portanto, este Livro visa auxiliar uma forma mais rígida de controle, tendo como intuito preservar a soberania nacional. O estrangeiro, para adquirir imóvel rural no Brasil, necessita, em regra, de autorização dos órgãos compe‑ tentes, existindo um limite de terras a ser adquirido em um mesmo Município, por estrangeiros de uma forma geral. Além disso, acima de determinado per‑ centual deste limite máximo de estrangeiros em geral, fica vedada a aquisição de estrangeiros de uma mesma nacionalidade. Este controle sobre a quantidade de terras e a nacionalidade de seus adquirentes é feito com base no Livro de

 

15. Das Pessoas – Partes, Terceiros Interessados, Requerente e Apresentante

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Das Pessoas – Partes, Terceiros Interessados,

Requerente e Apresentante

Em vários momentos na Lei de Registros públicos, deparamo‑nos com designações como partes, terceiros interessados, apresentantes e requerentes, de modo que é necessário que façamos a distinção entre elas para que possa‑ mos entender melhor quem são as pessoas referidas nos atos previstos por esta legislação.

Assim, partes são as pessoas que figuram diretamente no ato jurídico levado a registro, tais como compradores, devedores, doadores, donatários, credores etc.

O art. 220 da Lei n. 6.015/73, buscando uma uniformidade de designa‑

ção para credores e devedores, trouxe que: são considerados, para fins de es‑ crituração, credores e devedores, respectivamente:

I – nas servidões, o dono do prédio dominante e dono do prédio serviente;

II – no uso, o usuário e o proprietário;

III – na habitação, o habitante e proprietário;

IV – na anticrese, o mutuante e mutuário;

 

16.1 Sistemas de inoponibilidade, sistemas de registro de documentos ou sistema declarativo

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Sistemas Registrais Imobiliários

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Art. 176, § 1º, “I – cada imóvel terá matrícula própria, que será aberta por ocasião do primeiro registro a ser feito na vigência desta Lei; (...)”

ʽʽ

SISTEMAS DE FÓLIO PESSOAL: nestes a organização se dá em virtu‑ de das pessoas envolvidas na relação obrigacional, independentemen‑ te do imóvel que esteja envolvido na transação. Muitos doutrinadores defendem que o sistema anterior ao atual no Brasil, ou seja, o sistema das transcrições, assemelhava‑se mais ao Sistema de Fólio Pessoal do que ao Sistema de Fólio Real. O sistema anterior não era organizado por imóveis, os lançamentos eram feitos por tipo de ato e na sequên‑ cia cronológica em que foram apresentados, e a única forma de seguir o histórico dos atos praticados sobre o imóvel seria por meio do indi‑ cador pessoal da serventia; isto porque este sistema, como não tinha foco no imóvel, permitia que a descrição dele fosse diferente a cada negócio.

Sob o ponto de vista dos efeitos que o registro produz, temos:

 

16.2 Sistema francês

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Registro de Imóveis I – Parte Geral

dicar a existência do direito real, seu efeito erga omnes exige a presença da no‑ toriedade. Deste modo, quem inscreve seu título aquisitivo no registro fica a salvo de quaisquer reclamações que formulem aqueles que, em data anterior ou ao mesmo tempo, adquiriram o mesmo direito ou outro incompatível com o inscrito e não procederam ao seu registro, ou o fizeram posteriormente.

Dentre os sistemas, existem gradações nos efeitos do registro, variando desde aquele em que o título não registrado não vale apenas contra aquele que for com ele contraditório e estiver registrado até aquele em que a validade perante qualquer pessoa, inclusive aquela que não possuir título algum, está condicionada ao registro.

Sendo assim, nestes tipos de sistemas, se houver dois títulos válidos sujeitos ao registro para os fins de validade perante terceiros, prevalecerá aquele que foi primeiro registrado.

Em termos práticos, estes sistemas registrais consistem no arquivamen‑ to de títulos que servem de prova pré‑constituída em eventuais demandas judiciais. Fazem parte deste grupo, dentre outros, os sistemas francês, italiano e português. Como o sistema francês é o mais famoso dentre estes e serve muitas vezes como ponto de contraposição ao sistema brasileiro em debates, passamos a uma análise um pouco mais detalhada de seu funcionamento.

 

16.3 Sistema de presunção de exatidão ou de fé pública ou sistema de inscrição constitutiva relativa

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Sistemas Registrais Imobiliários

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A obrigatoriedade da inscrição ainda estabelece um prazo de três meses para ela, sob pena de imposição de multa e responsabilidade por quaisquer prejuízos que o atraso na inscrição cause a terceiros.

Exige‑se que nenhum documento possa ser publicado sem que previa‑ mente o tenha sido o do transmitente, fazendo assim um controle da disponi‑ bilidade dos direitos levados a registro mediante exigência da continuidade deles.

Os direitos reais se transmitem pelo consentimento das partes legitima‑ mente manifestado, independentemente de inscrição. A inscrição funciona como forma de oponibilidade a terceiros, de modo que os títulos não inscritos não prejudicam terceiros que tenham direitos concorrentes sobre o mesmo imóvel e que tenha levado estes direitos a registro.

Encerradas as breves considerações ao sistema francês, passamos à aná‑ lise das demais classes de sistemas, do ponto de vista dos efeitos que a inscri‑

ção imobiliária produz.

 

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