Condomínio e Incorporações, 13ª edição

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Mestre de várias gerações de estudiosos do Direito, o Professor Caio Mário continua sendo fonte preferida de consulta e citação para todos. Os conceitos e princípios por ele emitidos permanecem íntegros, por maior que seja o tempo passado._x000D_
Sentindo com enorme antecedência para onde sopravam os ventos das mudanças sociais, o que lhe confere, com justiça, o título de Jurista, como poucos merecem ostentá-lo, o Professor Caio Mário nos legou obras premonitórias._x000D_
Um de seus livros clássicos é Condomínio e Incorporações, editado logo após o advento da Lei 4.591/1964, cujo anteprojeto é de sua exclusiva autoria, aprovado pelo Congresso Nacional sem nenhuma emenda parlamentar. Tanto assim que até hoje ela é, com toda a justiça, referida como “Lei Caio Mário”, pois foi ele o sistematizador da estrutura jurídica do condomínio em planos horizontais, que o Código Civil atual denomina “condomínio edilício”._x000D_
A atualização desta obra era imperativo da cultura jurídica brasileira. Seus ilustres atualizadores tiveram o cuidado de interferir apenas quando necessário para adaptá-la à legislação nova e à jurisprudência mais recente, mantendo os conceitos jurídicos e filosóficos do autor. Com esse intuito, apresenta-se um projeto gráfico que destaca os textos originais do Professor Caio Mário dos textos dos atualizadores, visando preservar esta obra clássica, sem deixar de trazer ao leitor os aspectos mais atuais do tema._x000D_
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21 capítulos

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INTRODUÇÃO – Sociologia da Propriedade

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SOCIOLOGIA DA PROPRIEDADE

1. Mesmo superficialmente atentando o observador para o fenômeno, seja em pesquisa vertical ou de profundidade, seja em comparação horizontal ou extensiva, encontra a maior variedade de posições do indivíduo no tocante à apropriação dos bens. Isto que nos parece tão simples, que se ouve no balbucio infantil – esta coisa é minha, eu sou o seu dono –, não tem projeção idêntica nas sistemáticas jurídicas. Houve povos que nunca vieram a conhecer o direito de propriedade privada; outros a compreendiam sobre os rebanhos, sobre as armas, jamais sobre a terra. E ainda hoje alguns existem que não subordinam o seu regime de bens à ideia de apropriação individual, o que certamente reflete no seu direito, desarticulado da concepção tão arraigada na consciência coletiva ocidental, que é o direito subjetivo. Está neste caso, por exemplo, o povo chinês, para o qual não foi o regime de Mao Tsé-tung que aboliu a propriedade privada, mas a sua tradição histórica.1

Nos tempos atuais, mesmo estes sistemas, antes refratários à ideia da propriedade individual, já a admitem, ainda que timidamente, inclusive sobre imóveis e meios de produção.

 

Capítulo I – O Novo Condomínio

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CAPÍTULO I

O NOVO CONDOMÍNIO

24. Cada período histórico trava luta com problemas específicos, que bem podem ser apontados como características especiais da época. E o jurista, atraído por tais questões, é chamado a dar-lhes solução, polarizados suas atenções e seus estudos no meneio dos elementos técnicos, hábeis a proporcionar seu equacionamento. O justo preço, a proibição do mútuo feneratício, a concentração política dominial, a liberdade econômica têm sido a seu tempo objeto das cogitações do homem do direito, sem poder dizer que com exclusividade, porém como motivo preponderante. Nosso tempo tem enfrentado não um, mas vários problemas, na ordem moral como na ordem econômica, sem falar dos que atingem a ordem política, a que não nos referimos aqui, pois que a sua repercussão no campo juscivilístico é menos pronunciada, ou realiza-se por via travessa. E logicamente, suscitado e lançado no campo da controvérsia, é debatido, tratado, maltratado às vezes, até que a sedimentação das ideias, a elaboração dos conceitos e a fixação dos rumos doutrinários atingem um clima remansoso, capaz de proporcionar os meios de apaziguamento.

 

Capítulo II – Natureza Jurídica do Condomínio em Edifício

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CAPÍTULO II

NATUREZA JURÍDICA

DO CONDOMÍNIO EM EDIFÍCIO

32. Até hoje os doutrinadores não conseguiram fixar a natureza jurídica da propriedade horizontal. Não lograram uma zona de pacificidade onde situá-la, pois tantas são as fórmulas empregadas que em verdade é como se não existisse nenhuma. Por seu turno, as leis especiais e as disposições dos códigos espelham concepções diferentes. E tudo arma um círculo vicioso difícil de vencer: porque inexiste uma dogmática segura, os legisladores perdem-se em mal dirigido casuísmo, que lhes interdiz adotar orientação uniforme e a fixação de uma doutrina legal segura; porque as leis são desobedientes a um critério harmônico, os doutrinadores perdem-se em esquematizações teóricas subordinadas a um positivismo árido e deixam escapar as oportunidades de estabelecer um preordenamento abstrato.

Quem se abalança, como aqui fazemos, a determinar a equação deste problema vê-se logo a braços com duas ordens de pensamentos antinômicas, e, por isso mesmo, desconformes na conclusão: se se atém a seu próprio sistema, arrisca-se a oferecer uma caracterização jurídica que não passa de explicação teórica para a tomada de posição do legislador do seu país; se se investiga aliunde, emaranha-se na dispersão conceitual de escritores que, por sua vez, se têm vinculado à própria ordem legal, e daí sai uma imagem imprecisa, ou não sai nada. Seguimos, então, uma orientação um tanto divergente da aceita pelos que têm tratado o tema: espraiamo-nos pela coleta das concepções admitidas pelos tratadistas e monografistas da matéria, sem perdermos de vista os sistemas de direito positivo a que se prendem; em seguida, cogitaremos desta problemática à vista do direito brasileiro; e finalmente, em excogitação crítica, deduziremos a melhor caracterização jurídica do condomínio especial em edifício de apartamentos.

 

Capítulo III – Fração Ideal

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CAPÍTULO III

FRAÇÃO IDEAL

43. A cada apartamento ou unidade autônoma deve corresponder uma fração ideal no condomínio sobre o terreno e partes comuns do edifício. Isto é fundamental no regime da propriedade horizontal, já que resulta esta da fusão indissociável da propriedade exclusiva do apartamento com o condomínio daquelas coisas.

Entretanto, não fica aí o interesse nesta apuração. É de lei que cada um dos comunheiros deve concorrer nas despesas de condomínio; deve participar no rateio do prêmio do seguro; deve contribuir com a sua quota-parte no orçamento das repartições do prédio; e, em caso de desapropriação do edifício ou de sua destruição por incêndio ou outro risco segurável, compartilhará do quantum em que a coisa fica sub-rogada, como tudo veremos nas respectivas oportunidades.

Para haver, então, uma base de distribuição dos direitos e dos encargos de cada proprietário, no conjunto do edifício, é necessário fixar uma cifra representativa do interesse econômico de cada uma das pessoas participantes da comunhão.

 

Capítulo IV – Constituição do Condomínio

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CAPÍTULO IV

CONSTITUIÇÃO DO CONDOMÍNIO

48. De todo tempo, o condomínio tradicional resultará normalmente de uma sucessão mortis causa, sua origem mais antiga, verificada quando vários herdeiros tocavam a herança ou quando o de cuius legava a várias pessoas a mesma coisa. Afora esta modalidade, é ainda encontradiço nas fontes mais remotas o que se origina de um contrato de sociedade e é regulado neste, ou mesmo sem contrato de sociedade: “Nihil avtem interest, cum societate an sine societate res inter aliquos communis sit: nam utroque casu locus est communi dividundo iudicio”.1

De outro modo, o direito clássico admitia o condomínio convencional, resultante de um ato de vontade ou nascido de uma declaração de vontade, e o condomínio não social, também chamado incidente, de regra advindo da sucessão no bem do defunto.

Em qualquer caso, do estado de comunhão entendiam os jurisconsultos romanos surgirem duas ordens de direitos para os consócios: direitos individuais e direitos coletivos.

 

Capítulo V – Convenção do Condomínio

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CAPÍTULO V

CONVENÇÃO DO CONDOMÍNIO

55. Na vida da propriedade horizontal não basta o ato de sua criação.

Os problemas decorrentes da vizinhança próxima, a necessidade de regulamentar o comportamento dos que se utilizam dos apartamentos e usam as partes comuns, o resguardo do patrimônio coletivo, a imprescindibilidade de se coibir a conduta desrespeitosa aos direitos recíprocos dos coproprietários, a desconformidade de padrões de educação destes, a conveniência de se estabelecer um regime harmônico de relações que elimine ou reduza ao mínimo as zonas de atritos implicam a instituição de um estatuto disciplinar das relações internas dos condôminos, ou convenção do condomínio.

As fortes restrições impostas como conditiones da propriedade horizontal hão de originar-se, forçosamente, da lei. Por outro lado, os proprietários poderão votar as regras que suas conveniências indiquem à boa manutenção do comportamento interno.

A solução ideal preconizada é, pois, a conciliação da liberdade de iniciativa com a regulamentação legal, a convenção livre dos condôminos, com a determinação de padrões legais mínimos.

 

Capítulo VI – Deveres dos Condôminos

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CAPÍTULO VI

DEVERES DOS CONDÔMINOS

67. O fato de exercerem os condôminos, na copropriedade tradicional, os direitos conjuntos sobre a coisa, impõe-lhes por seu turno uma série de deveres, que já vinham especificados no direito romano, que o Código Civil de 1916 e o atual conservaram nos arts. 623 e 1.314, respectivamente. No condomínio especial, em propriedade horizontal, é jurídico acentuar que, em princípio, subsistem os mesmos deveres, a que outros são acrescidos.

Na verdade, o fato de coexistirem unidos a propriedade exclusiva e o condomínio não sugere a abolição, senão o reforço das imposições, das limitações, das restrições, que em benefício da harmonia do grupo, em benefício da coisa comum e em benefício do comportamento respeitoso dos interesses alheios se estatuem. Não se pode, contudo, perder de vista a relatividade da ideia de perturbação: o que em apartamento de luxo, em bairro residencial, constitui incômodo e é repelido, em edifício de condições mais modestas em bairro comercial ou industrial é tolerado (Frédéric Aéby, Propriété d’Appartements, n. 198).

 

Capítulo VII – Direitos dos Condôminos

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CAPÍTULO VII

DIREITOS DOS CONDÔMINOS

83. Os direitos dos proprietários de unidades autônomas podem ser examinados e apontados sob dois aspectos. Com efeito, aquela duplicidade de situações jurídicas, que já assinalamos e que é peculiar ao novo regime dominial, na qual se conjugam uma propriedade individual exclusiva e uma copropriedade indivisa, sugere prontamente que o sujeito, no tocante aos seus direitos, deve ser encarado ut dominus e ut condominus. Assim sendo, ao cogitarmos aqui dos seus direitos, não podemos deixar de salientar prima facie que ele os tem na qualidade de proprietário exclusivo, e naquela outra de condômino. Acontece, entretanto, que a natureza jurídica da propriedade horizontal importa em determinar uma caracterização específica para uns e outros. Mais que isto. Há um caráter cogente nas normas disciplinares deste tipo de copropriedade, que a vontade dos interessados por isto mesmo não pode derrogar, como já salientava na Itália Ricardo

Amati, muito antes do novo Código Civil.1

 

Capítulo VIII – Assembleia de Condôminos

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CAPÍTULO VIII

ASSEMBLEIA DE CONDÔMINOS

90. Todo agrupamento social, qualquer que seja a sua natureza, deve ter um chefe ou um dirigente ou um órgão deliberativo e executivo, desde o Estado, como grupo mais complexo, até a sociedade de duas pessoas, em que é mais estreita a comunhão de interesses.

Por outro lado, já ao tempo do condomínio tradicional havia a lei previsto uma forma de harmonização dos interesses e uma técnica de integração dos condôminos na atuação do complexo jurídico da copropriedade, tanto nas relações internas como nas externas, isto é, nas que se travam entre os consortes e nas que ocorrera relativamente a terceiros.

No condomínio de edifícios a natureza especial do instituto cria uma situação peculiar, no que diz respeito à sua administração, como peculiares são frequentemente as normas de sua disciplina. Certo é que regras gerais da copropriedade indivisa são trazidas à baila, e não se lhes pode recusar aplicação, como a que institui a representação ao que administra, a da partilha dos frutos da coisa na proporção dos quinhões, a da qualificação da maioria pelo valor dos quinhões, como tudo estava já no Código Civil de 1916, arts. 637 e seguintes [N.A.: correspondentes aos arts. 1.325, caput, §§ 1.º e 2.º, do novo Código].

 

Capítulo IX – O Síndico

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CAPÍTULO IX

O SÍNDICO

97. O síndico, eleito pela Assembleia, é representante geral dos condôminos, salvo renúncia ou destituição. Como pessoa da confiança deles, pode ser exonerado sem que lhe assista direito a reclamação.

Não sendo o condomínio dotado de personalidade jurídica, assim como acontece com a família, o espólio, a massa falida, é indispensável que a ele se atribua um representante legal, que emita vontade em nome dos seus integrantes.

Esta é, sem dúvida, a função principal do síndico, que emite vontade em nome dos condôminos, sem que seja preciso consultá-los individualmente, o que tornaria quase impossível a administração do condomínio.

Atribuiu-se ao condomínio legitimidade ad causam e ad processum, o que supre a ausência da personalidade jurídica, permitindo sua presença em juízo, como autor ou como réu, além de celebrar negócios jurídicos.

Pendendo litígio em torno da eleição ou destituição do síndico, pode levantar-se a questão a quem caberia a representação. A doutrina belga entende que compete ao Tribunal a designação de um administrador provisório.1 Segundo a lei brasileira, que atribui aos comunheiros não somente a faculdade, mas também o dever de escolhê-lo, uma solução há de ter o problema. E, desde que os interessados convertam o seu poder de voto em litígio, pode o juiz, a quem caiba dirimir a contenda, fazer uma designação lite pendente, até que a sentença, pondo termo à controvérsia, decida em definitivo a quem passa a administração.

 

Capítulo X – Extinção do Condomínio

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CAPÍTULO X

EXTINÇÃO DO CONDOMÍNIO

109. Como toda relação jurídica, a propriedade horizontal tem seu começo, tem sua vida de atividade e tem seu fim. Não ocorre, porém, com ela o mesmo que se dá com o condomínio tradicional, que se pode extinguir pela actio communi dividundo, tão antiga no direito quanto na língua, como dá notícia a desinência verbal dividundo, de notório arcaísmo.

Nos dias atuais, a ação de divisão da coisa comum está disciplinada nos arts. 967 e segs. do Código de Processo Civil, substituído pelo art. 588 no novo

Código de Processo Civil.

É, com efeito, uma faculdade reconhecida a qualquer condômino, esta de requerer a todo tempo a divisão da coisa comum (Código Civil de 1916, art. 629 e art. 1.320 do Código atual). E mesmo quando hajam acordado os coproprietários a conservação do estado de indivisão ou este seja imposto como condição pelo doador ou testador, é temporário, limitado a lapso não maior de cinco anos (arts. 629, parágrafo único, e 630 do Código Civil de

 

Capítulo XI – O Incorporador

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CAPÍTULO XI

O INCORPORADOR

120. Esta figura especial de propriedade, que apresenta peculiaridades marcantes relativamente ao condomínio tradicional, quer quando visto como direito de um com exclusividade, quer encarado como condomínio, veio sugerir a figura específica de uma entidade, que nasceu um tanto à revelia do direito e que aos poucos foi tomando forma no foco jurídico, até o momento atual, em que é presente em todos os negócios sobre edifícios coletivos, muito embora a sua caracterização deixasse muito a desejar. É o incorporador, que nem a Lei n.

5.481, sobre condomínio de apartamentos, mencionava em nenhum momento nem o Código Civil conheceu. Sua aparição deve-se à generalização do negócio e

à proliferação de edifícios em todas as grandes cidades. Pouco a pouco, surgiram pessoas que realizavam uma atividade peculiar, ligada a estes empreendimentos, e com o tempo constituiu-se a figura, que se batizou com o nome de incorporador, gostou do apelido e ficou.

 

Capítulo XII – Lançamento da Incorporação

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CAPÍTULO XII

LANÇAMENTO DA INCORPORAÇÃO

129. A grita geral, no regime do Decreto n. 5.481/1928, omisso o nosso direito a propósito do assunto, era a total ausência de disciplina jurídica da profissão de incorporador. Apurado que se tratava de um dos mais lucrativos negócios, que deixava margem ampla de proveitos, atraiu grande número de interessados.

A princípio, as empresas construtoras fizeram destes empreendimentos o lado melhor de seus negócios. Depois, outros profissionais foram se aproximando, e ulteriormente qualquer pessoa era incorporador. Com ou sem habilitação técnica, com ou sem idoneidade financeira e moral. Encontrando campo fértil, estimulado pela fome aquisitiva de unidades residenciais e comerciais, o incorporador nadou livremente neste mar sem controle. Muitos fizeram fortuna.

Depois veio a época da crise. As entidades autárquicas e os estabelecimentos bancários desinteressaram-se de financiar a construção de edifícios. Mudando de técnica, o incorporador permaneceu firme no negócio, encontrando meios e modos de reduzir os seus riscos e de não expor os seus cabedais.

 

Capítulo XIII – Deveres Gerais do Incorporador

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CAPÍTULO XIII

DEVERES GERAIS DO INCORPORADOR

134. Ao incorporador impõe a lei uma série de deveres e de responsabilidades, em todas as fases da incorporação. Suas obrigações nascem antes desta, precedendo-a, portanto. Vivem com ela e acompanham o incorporador enquanto se desenvolve a obra. E sobrevivem à conclusão desta, não bastando, como título liberatório, a quitação fornecida pelos adquirentes contra a entrega do edifício.

Sistematizando a matéria, distinguimos de um lado os deveres e de outro as obrigações do incorporador, deslocando estas para o capítulo seguinte. Iniciamos o presente, acompanhando a sistemática da lei, por aquelas que o legislador impõe como outros tantos requisitos a serem preenchidos no início do empreendimento

(Lei n. 4.591/1964, art. 32).

Nenhum incorporador, com efeito, poderá oferecer e negociar unidades autônomas sem ter, antes, arquivado no cartório do Registro de Imóveis documentação completa, relativamente ao empreendimento que promove: a) Título de propriedade do terreno, ou promessa irrevogável e irretratável, de compra e venda ou de cessão de direitos, ou de permuta, na qual conste cláusula de imissão na posse do imóvel, não haja estipulação impeditiva de sua alienação em frações ideais e inclua consentimento para demolição e construção.

 

Capítulo XIV– Obrigações do Incorporador para com o Adquirente | XIV-A - Patrimônio de Afetação nas Incorporações Imobiliárias

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CAPÍTULO XIV

OBRIGAÇÕES DO INCORPORADOR

PARA COM O ADQUIRENTE

140. Obedecendo a um imperativo lógico, imprimimos peculiar sistemática aos deveres e às obrigações do incorporador. A este a lei nova faz uma série de imposições, que tem de cumprir sob a cominação de certas sanções. Umas, de caráter mais genérico, confundem-se com os pressupostos para o lançamento da incorporação e condizem com o desenvolvimento do empreendimento mesmo. Outras se estabelecem em relação ao adquirente das unidades autônomas e correspondem aos créditos que contra aquele adquirem estes, traduzindo outras tantas prestações exigíveis.

Num critério sistemático, agrupamo-las em capítulos distintos, o primeiro sob a epígrafe dos “Deveres do Incorporador” e o presente subordinado ao título das “Obrigações do Incorporador”. Ambos se completam, e muitas vezes se entrelaçam os respectivos princípios, devendo entender-se formando um complexo, que a empresa lançadora da incorporação tem de desempenhar sempre.

 

Capítulo XV – Obrigações do Adquirente

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CAPÍTULO XV

OBRIGAÇÕES DO ADQUIRENTE

145. Como contrato bilateral que é, o de incorporação gera obrigações para ambas as partes. Tem-nas o incorporador, e a lei cautelosamente as menciona até com certa ênfase, não deixando mesmo de se referir àquelas que, não sendo peculiares a este contrato, entendeu destacar no seu sentido específico. No entanto, igualmente as tem o candidato ou o adquirente de unidade no edifício, e muitas vezes o malogro de incorporações, atirado a débito da má administração ou de incorreto comportamento do incorporador, origina-se do inadimplemento por parte dos outros contratantes, notadamente no tocante ao pagamento das prestações que se obrigaram a solver.

Ao construirmos, pois, a dogmática da incorporação, não podemos deixar de proceder ao estudo dos deveres que incumbem ao subscritor, candidato ou adquirente, em face da planejada edificação, reportando-nos aos princípios gerais ou aos dispositivos expressos da Lei do Condomínio e Incorporações, todas as vezes que em uma ou outros vão assentar.

 

Capítulo XVI – Construção do Edifício | Capítulo XVI-A – Efeitos Tributários – Aspectos Fundamentais

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CAPÍTULO XVI

CONSTRUÇÃO DO EDIFÍCIO

150. Com o contrato de empreitada tinham as partes em vista as unidades autônomas a que se candidatavam os adquirentes e, consequentemente, a construção do edifício. E, naquela fase inicial, não se caracterizara, ainda, mesmo sem tipicidade, o contrato de incorporação, que veio a surgir, como criação do mundo dos negócios, antes que o jurista o isolasse. No direito francês, antes de aparecerem as Sociétés de Constructions, que vieram solucionar o problema das edificações, também se procedia sem sistema nem ordem: os interessados se agrupavam, faziam construir, concorrendo com as importâncias e, se se tornasse necessário, cada um tomava empréstimo a título individual, dando em garantia sua parte divisa e sua quota-parte indivisa do prédio projetado.1 As espécies se mesclavam, as relações jurídicas se entrecruzavam e o contrato de empreitada, pelo qual se realizava a edificação, fazia ainda as vezes de incorporação. Com o tempo, foram se especificando as relações jurídicas, e o contrato de construção se distinguiu do contrato de incorporação, adquirindo feições próprias. As obrigações se discriminaram, os direitos se caracterizaram melhor.

 

Capítulo XVII – Infrações e Penalidades | Capítulo XVII-A – A Incorporação Imobiliária e o Código de Defesa do Consumidor

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CAPÍTULO XVII

INFRAÇÕES E PENALIDADES

159. Toda lei é dotada de sanção, embora a intensidade desta varie, o que suscitou mesmo distribuí-las em perfeitas, menos que perfeitas e imperfeitas, conforme expusemos e explicamos em nossas Instituições de direito civil (v. I, n.

21), arrimado a bons autores, tanto nossos quanto alheios.

Aqui, em termos de incorporação e construção de edifícios, antes da Lei n. 4.591/1964 imperavam a desordem e a irresponsabilidade. Foi com enorme esforço que conseguimos,1 fazendo apelo a toda sorte de invocações e citações, construir a figura do incorporador e definir os seus deveres. Entretanto, sentíamos a falta de sanções expressas, sempre nos parecendo que a omissão era uma falha imperdoável do legislador. Interessado e experiente, o incorporador inseria no contrato cláusulas defensivas de seus interesses e criava uma técnica de autoproteção, de que extraía os meios necessários a se resguardar contra o inadimplemento das obrigações do adquirente. Sendo, porém, convencionais as penas e instituídas pelo incorporador, não tratava este de catalogar punições para si próprio. E, por conseguinte, ficava o adquirente à mercê da outra parte, correndo a sorte de sua honorabilidade.

 

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