Lei do Inquilinato Comentada Artigo por Artigo - Visão atual na Doutrina e Jurisprudência, 2ª edição

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Adriana Marchesini Dos Reis

Alessandro Schirrmeister Segalla

Beatriz Villaça Avoglio De Souza Marcomini

Caio Mário Fiorini Barbosa

Camila Alves Rezende

Carla Wainer Chalréo Lgow 

Christiane Macarron Frascino

Daniel Willian Granado

Eduardo Aranha Alves Ferreira

Eduardo Santos Bezerra

Everaldo Augusto Cambler

Franklin Gomes Filho

Frederico Favacho

Gabriel Seijo Leal De Figueiredo

Gisela Sampaio Da Cruz Guedes

João Luís Zaratin Lotufo

Leonard Ziesemer Schmitz

Luiz Alexandre Cyrilo Pinheiro Machado Cogan

Luiz Antonio Scavone Junior

Marcelo Chiavassa De Mello Paula Lima

Marcelo Terra

Marcio Lamonica Bovino

Marcos Lopes Prado

Mareska Tiveron Salge De Azevedo

Mariana Bittar Moura Mattos Rodrigues Cavariani

Renato Pinheiro Jabur

Rennan Faria Krüger Thamay

Sabrina Berardocco

Tatiana Antunes Valente Rodrigues

Tatiana Bonatti Peres

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TÍTULO I - DA LOCAÇÃO - CAPÍTULO I – Disposições Gerais - Seção I – Da locação em geral

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LEI 8.245, DE 18 DE OUTUBRO DE 1991 –

LEI DO INQUILINATO

O PRESIDENTE DA REPÚBLICA

Faço saber que o Congresso Nacional decreta e eu sanciono a seguinte lei:

TÍTULO I

DA LOCAÇÃO

CAPÍTULO I

Disposições Gerais

Seção I

Da locação em geral

Art. 1º A locação de imóvel urbano regula-se pelo disposto nesta lei:

Parágrafo único. Continuam regulados pelo Código Civil e pelas leis especiais: a) as locações:

1. �de imóveis de propriedade da União, dos Estados e dos Municípios, de suas autarquias e fundações públicas;

2. �de vagas autônomas de garagem ou de espaços para estacionamento de veículos;

3. �de espaços destinados à publicidade;

4. �em apart-hotéis, hotéis-residência ou equiparados, assim considerados aqueles que prestam serviços regulares a seus usuários e como tais sejam autorizados a funcionar; b) o arrendamento mercantil, em qualquer de suas modalidades.

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TÍTULO I - DA LOCAÇÃO - CAPÍTULO I – Disposições Gerais - Seção II – Das sublocações

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TÍTULO I – DA LOCAÇÃO • Art.

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locação firmado entre locador e pessoa jurídica não guarda qualquer relação de dependência com a estruturação societária de pessoa jurídica locatária, considerando, essencialmente, a distinção da personalidade jurídica de cada um (sócios e a própria pessoa jurídica), conferida pelo ordenamento jurídico pátrio para cada um dos entes. Além do mais, cabe registrar que exigências assim impediriam ou dificultariam sobremaneira operações societárias de transferência de cotas sociais ou ações de sociedades empresárias, tal como, exemplificativamente, a incorporação, fusão ou aquisição da participação majoritária de grandes empresas”.161

Uma alternativa ao locador que se baseia também nas características pessoais de determinados sócios da locatária pessoa jurídica ao celebrar o contrato de locação, é exigir que estes sejam fiadores garantidores da locação, respondendo, portanto, solidariamente com a sociedade pelo pagamento dos aluguéis, entre outras obrigações, e não permitindo que exonerem da fiança em caso de saída da sociedade, mediante previsão contratual. Dessa maneira, ainda que haja qualquer movimento posterior entre os sócios da sociedade, seja envolvendo a retirada dos sócios fiadores ou não, estes permaneceriam garantidores da relação locatícia, ao menos, pelo prazo previamente determinado, nada sendo alterado no contrato de locação original.

 

TÍTULO I - DA LOCAÇÃO - CAPÍTULO I – Disposições Gerais - Seção III – Do aluguel

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A responsabilidade do sublocatário é subsidiária, ou seja, “o locador, titular do crédito de aluguéis vencidos e não pagos, deve primeiro tentar cobrar do locatário”.192

Por outro lado, embora a responsabilidade do sublocatário seja subsidiária

– pela importância que dever ao sublocador, bem como pelos aluguéis que se vencerem durante a lide –, na prática, quando essa situação resta configurada, o sublocatário não possui muitas alternativas. Ou (1º) ele purga toda a mora do locatário, constituindo em face dele um crédito equivalente à diferença entre o aluguel devido pelo locatário, e o devido pelo sublocatário; ou (2º) continua pagando ao locador principal, aquilo que deveria pagar ao sublocador, até que o contrato principal seja tido como extinto, e, por consequência, o de sublocação.

Por fim, lembra-nos Gilmar Alves de Azevedo: “Não se pode esquecer que o dispositivo se aplica tanto à sublocação consentida quanto à não consentida, porque nessas condições o que a lei procura evitar é o enriquecimento injusto”.193

 

TÍTULO I - DA LOCAÇÃO - CAPÍTULO I – Disposições Gerais - Seção IV – Dos deveres do locador e do locatário

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“(...) Não há dúvidas de que, em regra, ‘o aluguel da sublocação não poderá exceder o da locação’, conforme dispõe expressamente o artigo 21 da Lei n.

8.245/91, elemento cerne da reconvenção ajuizada pela sublocatária. Ocorre, contudo, que o caso dos autos é particular o suficiente para que essa regra geral seja afastada: conforme se verifica claramente do contrato de fls.47/53, firmado entre proprietários e sublocador após o termo daquele de fls. 120/126, no imóvel originalmente alugado o sublocador introduziu diversas benfeitorias que, por sua natureza, modificaram profundamente o imóvel e, certamente, possibilitaram seu uso atual pela sublocatária benfeitorias essas que, inclusive, deveriam ser-lhe indenizadas com o fim da locação, segundo consta no contrato firmado com os proprietários. A alteração foi tamanha que releva o fato de que o contrato de sublocação foi chamado pelo sublocador de ‘contrato de locação’ (fls. 10).

 

TÍTULO I - DA LOCAÇÃO - CAPÍTULO I – Disposições Gerais - Seção V – Do direito de preferência e Seção VI – Das benfeitorias

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Seção V

Do direito de preferência

Art. 27. No caso de venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de direitos ou dação em pagamento, o locatário tem preferência para adquirir o imóvel locado, em igualdade de condições com terceiros, devendo o locador dar-lhe conhecimento do negócio mediante notificação judicial, extrajudicial ou outro meio de ciência inequívoca.

Parágrafo único. A comunicação deverá conter todas as condições do negócio e, em especial, o preço, a forma de pagamento, a existência de ônus reais, bem como o local e horário em que pode ser examinada a documentação pertinente.

Comentários (Gisela Sampaio da Cruz Guedes e Carla Wainer Chalréo

Lgow):

1. Introdução

As origens do direito de preferência na legislação brasileira, segundo Otavio

Luiz Rodrigues Junior, remontam à herança jurídica portuguesa.326 Enquanto parte da doutrina que se dedicou ao estudo do tema louva as previsões legais que atribuem direitos de preferência nas mais variadas situações, outros criticam veementemente a proliferação dos direitos legais de prelação, sob o argumento de que este instituto encerraria um entrave à livre circulação dos bens e ao desenvolvimento econômico.327

 

TÍTULO I - DA LOCAÇÃO - CAPÍTULO I – Disposições Gerais - Seção VII – Das garantias locatícias

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TÍTULO I – DA LOCAÇÃO • Art.

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introdução de benfeitorias úteis no imóvel, de rigor o não cabimento da indenização. Recurso não provido.”483

“A existência de cláusula contratual em que o locatário renuncia ao direito de retenção ou indenização é válida e torna desnecessária a realização de prova pericial das benfeitorias realizadas no imóvel locado.”484

“Não é nula cláusula contratual de renúncia ao direito de retenção ou indenização por benfeitorias.”485

Art. 36. As benfeitorias voluptuárias não serão indenizáveis, podendo ser levantadas pelo locatário, finda a locação, desde que sua retirada não afete a estrutura e a substância do imóvel.

Comentários (Tatiana Antunes Valente Rodrigues):

As benfeitorias voluptuárias consistem naquelas que se destinam tão somente ao embelezamento do bem, que nada influem para a melhoria do uso, se constituem naquelas que só visam a estética ou o conforto dispensável, tais benfeitorias são realizadas somente com este propósito não devendo ser indenizadas em hipótese alguma, independentemente do valor e mesmo que valorizem o bem, podendo ao final serem retiradas pelo locatário contanto que não afetem a estrutura do imóvel bem como sua substância.

 

TÍTULO I - DA LOCAÇÃO - CAPÍTULO I – Disposições Gerais - Seção VIII – Das penalidades criminais e civis

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Art. 42. Não estando a locação garantida por qualquer das modalidades, o locador poderá exigir do locatário o pagamento do aluguel e encargos até o sexto dia útil do mês vincendo.

Comentários (Alessandro Schirrmeister Segalla):

O presente dispositivo possui nítida função acautelatória da posição jurídica do senhorio, pois permite ao locador exigir a realização do pagamento do aluguel e encargos pelo mês a vencer (vincendo), e não pelo menos já transcorrido (vencido) quando o contrato estiver desprovido de qualquer das garantias contratuais locatícias.

Segundo aponta Sílvio de Salvo Venosa,604 a vantagem do dispositivo seria a de permitir ao locador que se antecipasse em caso de descumprimento do dever de pagar o aluguel e encargos pelo locatário, “não necessitando aguardar o decurso do mês, o que em tese diminuirá o seu prejuízo, na ausência de garantia”.

Em que pese a opinião do ilustre autor, em termos práticos a não previsão de qualquer garantia locatícia deverá ser muito bem ponderada pelos locadores, na medida em que nem todo imóvel é facilmente locado, especialmente em períodos de crise econômica nos quais há retração do mercado de locação.

 

TÍTULO I - DA LOCAÇÃO - CAPÍTULO I – Disposições Gerais - Seção IX – Das nulidades

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TÍTULO I – DA LOCAÇÃO • Art.

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permitir que o Direito Penal, último ramo a ser buscado perante as mazelas sociais, tenha um viés exclusivamente simbólico, como se fez neste artigo e no anterior.

Entretanto, a legislação ainda permanece em vigor e tem aplicação pelos

Tribunais.

As quatro hipóteses previstas são: (i) recusar-se o locador ou sublocador, nas habitações coletivas multifamiliares, a fornecer recibo discriminado do aluguel e encargos; (ii) deixar o retomante, dentro de cento e oitenta dias após a entrega do imóvel, no caso do inciso III do art. 47, de usá-lo para o fim declarado ou, usando-o, não o fizer pelo prazo mínimo de um ano; (iii) não iniciar o proprietário, promissário comprador ou promissário cessionário, nos casos do inciso IV do art. 9º, inciso IV do art. 47, inciso I do art. 52 e inciso II do art. 53, a demolição ou a reparação do imóvel, dentro de sessenta dias contados de sua entrega; (iv) executar o despejo com inobservância do disposto no § 2º do art. 65.

 

TÍTULO I - DA LOCAÇÃO - CAPÍTULO II – Das Disposições Especiais

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TÍTULO I – DA LOCAÇÃO • Art.

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CAPÍTULO II

Das Disposições Especiais

Seção I

Da locação residencial

Art. 46. Nas locações ajustadas por escrito e por prazo igual ou superior a trinta meses, a resolução do contrato ocorrerá findo o prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso.

§ 1º Findo o prazo ajustado, se o locatário continuar na posse do imóvel alugado por mais de trinta dias sem oposição do locador, presumir-se-á prorrogada a locação por prazo indeterminado, mantidas as demais cláusulas e condições do contrato.

§ 2º Ocorrendo a prorrogação, o locador poderá denunciar o contrato a qualquer tempo, concedido o prazo de trinta dias para desocupação.

Comentários (Sabrina Berardocco):

A Lei de Locações dedica dois artigos específicos para a locação residencial

(arts. 46 e 47), tendo-se como premissa básica o prazo ajustado do contrato e sua forma. Ambos os elementos, na locação residencial, são de extrema importância porque refletem, diferentemente, na forma em que se dará a extinção da avença locatícia. Deverá o intérprete perquirir quanto à forma (escrito ou verbal) e quanto ao prazo (igual ou superior a 30 meses ou menor que 30 meses) para identificar se caberá ou não denúncia vazia nas locações residenciais prorrogadas por prazo indeterminado, por exemplo.

 

TÍTULO II - DOS PROCEDIMENTOS

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TÍTULO II

DOS PROCEDIMENTOS

CAPÍTULO I

Das Disposições Gerais

Art. 58. Ressalvados os casos previstos no parágrafo único do art. 1º, nas ações de despejo, consignação em pagamento de aluguel e acessório da locação, revisionais de aluguel e renovatórias de locação, observar-se-á o seguinte:

I – os processos tramitam durante as férias forenses e não se suspendem pela superveniência delas;

II – é competente para conhecer e julgar tais ações o foro do lugar da situação do imóvel, salvo se outro houver sido eleito no contrato;

III – o valor da causa corresponderá a doze meses de aluguel, ou, na hipótese do inciso

II do art. 47, a três salários vigentes por ocasião do ajuizamento;

IV – desde que autorizado no contrato, a citação, intimação ou notificação far-se-á mediante correspondência com aviso de recebimento, ou, tratando-se de pessoa jurídica ou firma individual, também mediante telex ou fac-símile, ou, ainda, sendo necessário, pelas demais formas previstas no Código de Processo Civil;

 

TÍTULO III - DAS DISPOSIÇÕES FINAIS E TRANSITÓRIAS

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TÍTULO III

DAS DISPOSIÇÕES FINAIS E TRANSITÓRIAS

Art. 76. Não se aplicam as disposições desta lei aos processos em curso.

1. Direito intertemporal

Comentários (Leonard Ziesemer Schmitz e Eduardo Aranha Alves Ferreira):

O art. 76 da Lei de Locações traz regra de direito intertemporal, consistente na inaplicabilidade daquele diploma aos processos que discutam relações locatícias, e que ainda estejam pendentes. De forma geral, a aplicação da lei no tempo é dada pelo artigo 6º da Lei de Introdução às Normas de Direito Brasileiro (Decreto-lei

4.657/1942): “A lei em vigor terá efeito imediato e geral, respeitados o ato jurídico perfeito, o direito adquirido e a coisa julgada”; respeita-se, aí, o disposto no art.

5º, XXXVI, da Constituição.

Em matéria de direito processual, há basicamente três correntes ou linhas de pensamento sobre o comportamento de uma lei nova em relação a demandas em curso. Uma delas enxerga o processo como um todo indivisível; outra, separa o processo por fases (postulação, saneamento, instrução, decisão e execução), e outra ainda busca o isolamento dos atos processuais. No sistema de isolamento dos atos processuais, não se consideram as fases processuais, mas os atos em si, de modo que, tendo início o prazo para determinada manifestação da parte, por exemplo, não será possível aplicar lei nova que extingue a modalidade de manifestação, já que a lei revogada, quando ainda em vigor, havia criado direito que veio a ser adquirido pela parte. Isso, levando em conta que cada ato ou expectativa de ato processual consolidada é como um direito processual adquirido, que não pode ser ferido pela entrada em vigor da lei nova.1 Quer dizer, a entrada em vigor de novas disposições processuais atinge demandas em curso, tendo preservados os atos praticados.

 

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