Operações imobiliárias - 1ª edição de 2016

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A coletânea de artigos enfeixados nesta obra traz uma grande contribuição ao mercado, por conter uma vasta e competente análise sobre as questões importantes do setor imobiliário.

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Tópico A – Estruturação do Negócio

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Tópico A – Estruturação do Negócio

C

IDADE, REGULAÇÃO E SUSTENTABILIDADE:

OS MECANISMOS FISCAIS E URBANÍSTICOS DE CONTROLE

E CAPTURA DE MAIS-VALIAS URBANAS

José Renato Nalini e Wilson Levy

INTRODUÇÃO

A Constituição da República Federativa do Brasil (CRFB), de 5 de outubro de 1988, para além da função precípua de erigir um projeto jurídico-político de nação, representou um ponto de virada na disciplina jurídica da ordem urbana no país. Pela primeira vez o tema ganhou o status de comando da Ordem Fundante, com contornos, evidenciados no art. 182, de inequívoca eloquência: “Art. 182. A política de desenvolvimento urbano, executada pelo Poder Público municipal, conforme diretrizes gerais fixadas em lei, tem por objetivo ordenar o pleno desenvolvimento das funções sociais da cidade e garantir o bem-estar de seus habitantes”.

Sua introdução no Texto Constitucional foi atípica, mediante uma emenda popular

à Constituinte protagonizada pelo Movimento Nacional pela Reforma Urbana (MNRU), em iniciativa que congregou uma multiplicidade de atores sociais ligados a essa pauta1. O projeto contou com mais de 160 mil assinaturas e consistiu em um repertório de 23 artigos, divididos em cinco títulos: Dos direitos urbanos, Da propriedade imobiliária urbana, Da

 

Tópico B – Aquisição

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Tópico B – Aquisição

A

SPECTOS RELEVANTES DA PERMUTA

IMOBILIÁRIA: VISÃO JURISPRUDENCIAL

DA FRAUDE À EXECUÇÃO E OUTROS TEMAS

Tatiana Bonatti Peres e Camila Alves Rezende

1. �

CONTRATO DE PERMUTA

A troca (ou permuta) é o mais antigo dos contratos.

Paulo Lôbo menciona a esse respeito que: “quando o homem passou a viver em grupos sociais viu-se impelido a trocar alguma coisa que podia dispensar por outra, em poder de terceiro”1.

É uma figura contratual ainda mais antiga que a compra e venda, pois antecede a criação da moeda.

Caio Mário da Silva Pereira lembra que é o contrato mais singelo que há, “como nos dão conta os chamados primitivos atuais, isto é, aqueles que ainda em nossos dias vivem um estágio mais rudimentar de civilização”2.

Paulo Lôbo indica que existe uma tendência à retomada dessa modalidade contratual, no ramo imobiliário:

Com o advento da moeda esse contrato foi substituído pela compra e venda, em grande medida. [...]

 

Tópico C – Construção

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Tópico C – Construção

C

ANTEIRO DE OBRAS: A RELEVÂNCIA DO PROJETO

DO CANTEIRO PARA A OBTENÇÃO DE RACIONALIZAÇÃO

DAS ATIVIDADES DE CONSTRUÇÃO

Hermes Fajersztajn

1. �

INTRODUÇÃO

A economia brasileira cresceu muito nos últimos anos chegando a ocupar a posição de 6ª maior economia do mundo. O reflexo no setor da construção civil foi um mercado mais competitivo com consequente desenvolvimento da tecnologia e racionalização de processos. As empresas foram obrigadas a investir em qualidade e produtividade, desenvolvendo novos materiais e serviços. A abertura às importações, iniciada na década de 1990, aliada ao crescimento da economia, incrementou este processo de desenvolvimento.

Dentre as melhorias dos processos construtivos nos canteiros de obra estão a racionalização da execução das estruturas de concreto com emprego de novos equipamentos para transporte e lançamento do concreto, a implementação do sistema de aço cortado e dobrado entregue no canteiro e a introdução de sistemas de formas racionalizados com múltiplos reaproveitamentos. Novos materiais e equipamentos foram introduzidos em todas as atividades da obra de edificação. Este esforço se verificou principalmente nos materiais e serviços incorporados ao produto final, o edifício.

 

Tópico D – Incorporação Imobiliária e Formas de Exploração

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Tópico D – Incorporação Imobiliária e Formas de Exploração

SUPERCONDOMÍNIO

Olivar Lorena Vitale Junior

1.  INTRODUÇÃO

O mercado imobiliário brasileiro se desenvolve de várias maneiras. Uma delas, a principal em número de imóveis produzidos e disponibilizados à venda, é a chamada incorporação imobiliária. A incorporação imobiliária permite ao empreendedor comercializar unidades imobiliárias mesmo antes de erigi-las.

Incorporar é assumir que, após o quanto previsto e aprovado perante os órgãos públicos, se está diante de um condomínio edilício, repleto de unidades autônomas compostas por áreas privativas e áreas comuns.

Com a evolução socioeconômica do país, as incorporações imobiliárias e, consequentemente, os condomínios edilícios delas resultantes tornaram-se cada vez mais complexos.

A legislação, entretanto, não acompanhou tamanha evolução, seja a Lei de Incorporações (Lei n. 4.591/64), seja o Código Civil (Lei n. 10.406/2002).

Por meio desse arrazoado, pretende-se analisar grandes e complexos empreendimentos imobiliários que resultem em supercondomínios, atentando às suas características e ressaltando cuidados necessários à sua consecução.

 

Tópico E – Contencioso e Arbitragem

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Tópico E – Contencioso e Arbitragem

U

SUCAPIÃO ADMINISTRATIVA:

NOÇÕES GERAIS E QUESTÕES RELEVANTES

Thiago D’Aurea Cioffi Santoro Biazotti e Barbara Hanae Kobayashi

1. �

A “DESJUDICIALIZAÇÃO” DO DIREITO: EMANCIPAÇÃO DO JURISDICIONADO EM RELAÇÃO AO ESTADO NA FIGURA DO PODER JUDICIÁRIO

Depois de mais de 20 anos de regime militar, era mais do que esperado que a sociedade aspirasse por uma Constituição que resguardasse e assegurasse seus direitos individuais, coletivos, sociais e políticos1, tanto que o movimento de simplificação do acesso à Justiça teve seu ápice com a Constituição Federal de 19882. Como ensinam Cappelletti e Garth, o acesso à Justiça deve ser encarado sob duas vertentes, tanto sob o aspecto da acessibilidade propriamente dito como sob o aspecto da produção de resultados3. Ou seja, acesso à

Justiça significa tanto o direito de demandar como a resposta justa do Estado a essa demanda em um tempo razoável.

Essa extensão do acesso à Justiça foi viabilizada por diversos instrumentos, como a Lei n. 7.144/84, que instituiu os Juizados Especiais de Pequenas Causas em 1984, substituída pela Lei n. 9.099/95, que dispôs sobre a criação dos Juizados Especiais

 

Tópico A – Estruturação do Negócio

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Tópico A – Estruturação do Negócio

REGIME TRIBUTÁRIO DA SCP E ANÁLISE DE CASOS:

(I) REGIME POOL E (II) DAÇÃO EM PAGAMENTO

Renato Vilela Faria e Ricardo Augusto Alves dos Santos

1.  INTRODUÇÃO

A sociedade em conta de participação (SCP) é modalidade de associação usualmente utilizada para formação de parcerias entre empreendedores do setor imobiliário e investidores. Há notícias de sua utilização em outros ramos não imobiliários, mas sempre vinculada à ideia de determinado empreendimento, projeto ou negócio em comum1.

A SCP é formada, tradicionalmente, com objetivo de preservar a identidade e a participação dos investidores no negócio, bem como limitar sua responsabilidade jurídica em caso de eventual insucesso econômico do empreendimento.

Recentemente, a Receita Federal do Brasil passou a exigir a inscrição da sociedade em conta de participação no Cadastro Nacional da Pessoa Jurídica (CNPJ) (o que foi expressamente confirmado pela Instrução Normativa RFB n. 1.634, de 6-2-2016) e, ainda, a manutenção de escrituração contábil e digital individualizada pela SCP.

 

Tópico B – Aquisição

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Tópico B – Aquisição

CONSEQUÊNCIAS TRIBUTÁRIAS DE PERMUTAS DE BENS

IMÓVEIS REALIZADAS POR EMPRESAS OPTANTES

PELA SISTEMÁTICA DO “LUCRO PRESUMIDO”

Luís Flávio Neto

INTRODUÇÃO

Como produto da atividade humana, o Direito tutela aquilo que é conhecido por seus usuários. Mas como a criatividade negocial é mais ágil que a positivação do Direito, é natural que novos formatos de negócios surjam desconhecidos pelo legislador. Nesse caso, os juristas são desafiados a interpretar normas do Direito tributário a partir de velhos modelos e paradigmas reconhecidos por um legislador morto.

Há também temas que, ainda que antigos e amplamente conhecidos, não são contemplados por manifestações expressas do legislador competente quanto à sua tutela. Alguns desses temas, sob a sombra da dúvida, podem ensejar persistente insegurança e perplexidades no sistema jurídico. Um bom exemplo que se pode colher do Direito tributário brasileiro é o caso da permuta de bens imóveis por empresas imobiliárias optantes pelo lucro presumido, que será analisado no presente artigo.

 

Tópico C – Construção

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Tópico C – Construção

TRIBUTAÇÃO NO LUCRO PRESUMIDO E O NOVO

ENTENDIMENTO DA RECEITA FEDERAL DO BRASIL:

SOBRE O ENQUADRAMENTO LEGAL DA “CONSTRUÇÃO

POR EMPREITADA” E A NECESSIDADE DE “FORNECIMENTO

DE TODOS OS MATERIAIS”

Fabiana Del Padre Tomé e Leandro Cara Artioli

1.  NOTAS INTRODUTÓRIAS SOBRE O OBJETO DESTE ESTUDO

O direito positivo aparece como um sistema formado por enunciados jurídicos relacionados a determinados significados, os quais conotam hipóteses ou denotam fatos.

Nesse sistema são identificados feixes de proposições que permitem ao intérprete, nos limites de seus horizontes culturais, construir os sentidos normativos.

Eis o motivo pelo qual, a partir do mesmo enunciado jurídico, é possível construir significados divergentes pelos sujeitos interessados, que possivelmente venham a integrar a polos opostos da mesma relação jurídica tributária. Tal divergência interpretativa ocorre, por exemplo, quanto ao coeficiente para determinação da base de cálculo do Imposto sobre a Renda e da Contribuição Social sobre o Lucro Líquido das pessoas jurídicas tributadas pelo regime de lucro presumido, especialmente na hipótese de receitas auferidas pela prestação de serviços de construção civil por empreitada, com ou sem o fornecimento dos materiais pelo empreiteiro.

 

Tópico D – Incorporação Imobiliária e Formas de Exploração

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Tópico D – Incorporação Imobiliária e Formas de Exploração

INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA E ANÁLISE DOS CPCS

Fabiano Marcos da Silva

1.  BREVE INTRODUÇÃO SOBRE IFRS

Sancionada pelo Governo Federal Brasileiro no final de 2007, a Lei n. 11.638/2007 alterou, revogou e introduziu novos dispositivos à Lei das Sociedades por Ações (LSA),

Lei n. 6.404/76 (Lei das S.A.) proporcionando condições para a convergência da contabilidade brasileira às normas internacionais que, atualmente, são implementadas no País pelo Comitê de Pronunciamentos Contábeis e pelos órgãos reguladores brasileiros, especialmente a Comissão de Valores Mobiliários (“CVM”) e o Conselho Federal de Contabilidade (“CFC”).

A Lei n. 11.638/2007 ao inserir o art. 10-A a Lei n. 6.385/76, permitiu que a CVM, o Bacen e demais órgãos e agências reguladoras celebrassem convênios com entidades que tenham por objeto o estudo e a divulgação de princípios, normas e padrões de contabilidade e de auditoria, podendo, no exercício de suas atribuições regulamentares, adotar, no todo ou em parte, os pronunciamentos e demais orientações técnicas emitidas.

 

Tópico E – Contencioso e Arbitragem

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Tópico E – Contencioso e Arbitragem

O LONGO FÉRETRO DO ISS/HABITE-SE PAULISTANO

Alexandre Tadeu Navarro Pereira Gonçalves

Passados quase dois anos do desvendar público de parte das artimanhas da chamada

“máfia do ISS” em São Paulo, infelizmente poucos passos efetivamente positivos foram dados para o real e definitivo enfrentamento e solução do longevo problema.

Para tentarmos, uma vez mais, enfrentar o assunto e suas raízes, na busca de caminhos para uma efetiva mudança saudável no sistema, é necessário recompor as peças históricas, o contexto legislativo e as atuais circunstâncias que o envolvem, mesmo que acabemos caindo em certas repetições de alguns temas, já ditos e repisados no passado recente.

1.  CONTEXTO NORMATIVO

A questão, juridicamente, tem dois aspectos correlacionados: a denominada pauta fiscal e o atrelamento da emissão do auto ou certificado de conclusão das obras (“habite-se”)

à comprovação de quitação do ISS.

A pauta fiscal é a determinação, pela autoridade fiscal, de valores mínimos a serem devidos conforme a dimensão e padrão de cada obra, impondo valores tributáveis independentemente da efetiva ocorrência dos serviços. Originalmente era um parâmetro de

 

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