Contabilidade Imobiliária: Abordagem Sistêmica, Gerencial e Fiscal, 4ª edição

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O mercado exige contínua atualização e, mais que isso, inovações que busquem minimizar custos, racionalizar conceitos de difícil entendimento e elaboração de relatórios que sirvam às gestões e forneçam subsídios para decisões que, na maioria das vezes, têm que ser tomadas de forma rápida.

Diante dessa situação e da carência de profissionais com conhecimentos conceituais suficientes e eficientes para tal finalidade, foi elaborado este livro, que, para demonstrar como a Contabilidade deve cumprir seu papel nesse contexto, desenvolve estudos e práticas contábeis que atendam aos usuários em suas mais diversas necessidades. Exemplifica pelo menos seis tipos deles: os que produzem (empresas construtoras - gestores); os parceiros da produção (empregados - sindicatos); os que compram (clientes); os que participam do processo produtivo (fornecedores); os que financiam (bancos etc.); e os que cobram impostos (governo - em todas as instâncias).

O texto também apresenta alguns enfoques tributários com a preocupação de atender às exigências do Fisco, sem perder de vista o primordial: contabilidade como subsídio gestorial. A parte central do livro está fundamentada em dois aspectos principais do modelo contábil genérico: custos e receitas. Já sua forma de apresentação está distribuída em três partes: Abordagem contábil de custos e receitas imobiliárias e plano de contas; Tratamentos contábil e fiscal das variações entre custo orçado e custo realizado e outras abordagens tributárias; Apêndices (normas e princípios contábeis e legislação básica).

Obra de relevante interesse para contadores, administradores das empresas e demais profissionais envolvidos no ramo da construção civil. Leitura fundamental para a disciplina Contabilidade Imobiliária do curso de graduação em Ciências Contábeis.

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Parte I - 1 Conceituação Geral de Custos

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1

Conceituação Geral de Custos

É imprescindível para qualquer administrador a existência de uma informação contábil que contemple com riqueza de detalhes a formação dos estoques (em qualquer atividade) que possa embasar estudos elementares sobre preço de venda.

Sobre essa afirmativa, assim se expressou Martins (2001, p. 22): “O conhecimento dos custos é vital para saber se, dado o preço, o produto é rentável; ou, se não rentável, se é possível reduzi-los (os custos).”

Ao tratarmos de Contabilidade Imobiliária, o comportamento e as condições citados no parágrafo anterior não são diferentes. A essência permanece, alterando-se somente as questões peculiares a essa atividade empresarial.

Por definição, na Lei no 4.591, de 16-12-1964, em seu art. 28, incorporação imobiliária é “a atividade exercida com o intuito de promover e realizar a construção para alienação total ou parcial, de edificações ou conjunto de edificações compostas de unidades autônomas”. Os arts. 29 e 30 da citada lei definem as condições legais para que pessoas físicas e/ou jurídicas sejam consideradas incorporadoras. Na Parte III desta obra, a lei ora citada está transcrita desde o art. 28 e já com a nova redação dada pela Lei no 4.864, de 29 de novembro de 1965, que é a abordagem legal adstrita às incorporações, cuja leitura sistemática recomendamos.

 

Parte I - 2 Comercialização das Unidades Imobiliárias

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2

Comercialização das

Unidades Imobiliárias

No presente tópico estão inseridos estudos de maneira mais ampla, contemplando tratamentos contábeis relativos aos seguintes itens:

1. venda a vista de unidade concluída;

2. venda a prazo ou prestação de unidade concluída;

3. venda a vista de unidade não concluída;

4. venda a prazo ou prestação de unidade não concluída.

Em todos os tipos de venda serão abordados os três tipos de custos já citados

(pagos ou incorridos, contratados e orçados). Tratar da comercialização é também enfocar os vários critérios de apuração dos resultados específicos da contabilidade imobiliária, que, tanto no aspecto fiscal como no contábil, traz em seu bojo algumas diferenças, quando comparada com atividade industrial, comercial e/ou de serviços, formas mais conhecidas e praticadas pela maioria dos profissionais contábeis.

É um tema que deve ser estudado com riqueza de detalhes e exemplificações em cada passo analisado. A sistemática de apuração de resultados exclusivamente para fins fiscais não pode (ou não deve) prejudicar a visualização dos demonstrativos contábeis com finalidade gerencial de qualquer empresa. No tocante à atividade imobiliária, há um risco mais acentuado de que a contabilidade sirva somente para atender às exigências do fisco. Em nosso modesto ponto de vista, ela, a contabilidade, deve, acima de tudo, prover os usuários ditos como mais imediatos: os gestores (proprietários – nos casos de empresas em geral).

 

Parte I - 3 Controle de Estoque de Imóveis

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3

Controle de Estoque de Imóveis

As Pessoas Jurídicas do ramo imobiliário precisam controlar os estoques de imóveis destinados a venda por meio de um REGISTRO PERMANENTE DE ESTOQUE, com o propósito de determinar o custo dos imóveis vendidos, podendo, a critério da empresa, ser feito por livro, fichas ou pelo sistema informatizado, desde que sempre abrangendo TODOS os imóveis.

Como sugestão, inserimos a seguir um modelo de ficha de estoque.

Data

Histórico

Quantidade

Custo unitário

Entradas

Custo total

Quantidade

Custo unitário

Saídas

Custo total

Quantidade

Custo unitário

Saldo

Custo total

___________________________________________________________________________________________________________________________

Característica do empreendimento: ____________________________________________________________________________________________

Localização: ________________________________________________________________________________________________________________

 

Parte I - 4 Registro de Inventário

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4

Registro de Inventário

O Livro de Inventário é um dos livros fiscais de uso obrigatório para as empresas em geral. Também para as empresas do ramo imobiliário sua utili­zação reveste-se de obrigatoriedade. Sua escrituração está intrinsecamente adstrita à periodicidade de levantamento de Balanço Patrimonial. Podemos dizer até mesmo que o Livro de Inventário é a “sustentação” física do Balanço Patrimonial, no que tange aos estoques ali grafados. A escrituração deverá ser a mais analítica possível, com o propósito de identificar CADA UM DOS itens componentes dos estoques.

Há certa flexibilidade quanto ao modelo a ser adotado. As empresas podem criar modelo próprio ao negócio, utilizar o modelo-padrão do fisco, adotar fichas

(desde que numeradas sequencialmente) ou utilizar sistema informatizado.

Como ilustração, reproduzimos um modelo do registro de inventário:

Registro de Inventário 

39

REGISTRO DE INVENTÁRIO

Estoques existentes em: ______/__________________/______

 

Parte I - 5 Gerenciamento da Atividade Imobiliária através da Contabilidade

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5

Gerenciamento da Atividade

Imobiliária através da Contabilidade

Como já foi comentado, é preciso tornar a contabilidade um instrumento verdadeiramente útil para os fins gestoriais. Entendemos que é plenamente possível fazê-lo. Em nossa concepção, o relatório individualizado que demonstra as ocorrências financeiras relacionadas com a venda de uma unidade imobi­liária, seja a vista, a prazo ou em parcelas, é o razão analítico. Se bem elaborado, será de grande utilidade, pois a contabilidade poderá (ou deverá) denominar cada conta contábil com o nome do promitente e a unidade adquirida. Utili­zando o sistema informatizado, basta cadastrar em código próprio. Exem­plificando, a conta ficaria assim retratada no plano de contas: 112.01.0001 – José de Tal – Apto. 101 Edif. Brasil.

A partir da existência da conta contábil no formato aqui sugerido, o contador e/ou gestor terá as informações sobre eventos ocorridos (data da aquisição, valores pagos, prestações em atraso, rescisão contratual etc.).

 

Parte I - 6 Modelo de Plano de Contas para a Contabilidade Imobiliária

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6

Modelo de Plano de Contas para a

Contabilidade Imobiliária

O modelo a seguir apresentado é uma sugestão do autor, baseado em trabalhos profissionais executados, procurando atender aos Princípios Fun­damentais da Contabilidade, bem como contemplando uma distribuição das contas a fim de tornar-se um elemento útil às análises por parte dos usuários da Contabilidade.

Os títulos específicos dados a algumas contas analíticas são meramente ilustrativos, não havendo qualquer relação com fatos reais porventura existentes ou que venham a existir. Trata-se, portanto, somente de exemplificação acadêmica para desenvolvimentos de exercícios simulados.

A ideia central de um plano de contas codificado, além de estar preparado para uso pelo sistema de processamento de dados, é a de racionalizar o trabalho contábil. Figuradamente, tal procedimento assemelha-se ao fato de colocarmos algumas caixas menores dentro de maiores e, dentro da menor delas, guardarmos o que realmente é de nosso interesse preservar. Assim, poderemos dizer que determinado bem estará dentro de TODAS as caixas, pelo fato de, DIRETAMENTE, estar guardado dentro da menor. Visualize a Figura 6.1 (cinco caixas – uma dentro da outra) para um melhor esclarecimento.

 

Parte I - 7 Simulado Contábil, Envolvendo a Prática da Venda a Vista e a Prazo de Unidades Não Concluídas: Critérios Utilizados pela Receita Federal do Brasil

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7

Simulado Contábil, Envolvendo a

Prática da Venda a Vista e a Prazo de

Unidades Não Concluídas: Critérios

Utilizados pela Receita Federal do Brasil

A Construtora Boa Casa Ltda. está construindo um edifício com 50 apartamentos, todos com a mesma área e mesmo padrão de acabamento.

Seu balanço, levantado em 30-11-X1, apresentou a seguinte composição:

ATIVO

PASSIVO

CIRCULANTE CIRCULANTE

 Disponibilidades   Fornecedores

234.058

  Banco c/ movimento

546.340

230.000   Empreiteiros a pagar

 Créditos

  Imóveis em Construção 1.350.000

PERMANENTE PATRIMÔNIO LÍQUIDO

  Imobilizado   Capital Social

  Terrenos

133.056   Reservas de Capital

  Edifícios

275.560   Reservas de Lucros

  Máq. e Equipamentos

384.210   Lucros Acumulados

TOTAL DO ATIVO

2.372.826 TOTAL DO PASSIVO

100.000

1.195.300

297.128

2.372.826

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Parte II - 8 Conceituação da Diferença de Valor e Regimes de Tributação

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Conceituação da Diferença de Valor e

Regimes de Tributação

Já vimos durante a abordagem sobre custos na atividade imobiliária no presente livro, que quando falamos em diferença de valores, a referência é a comparação dos custos orçados com os custos incorridos em um deter­minado empreendimento. Vimos também que tais diferenças são tratadas legalmente como

INSUFICIÊNCIA ou EXCESSO, quando, respecti­vamente, a comparação resulta em que os custos orçados foram maiores ou menores que os custos realizados

(ou incorridos). Como histori­camente tem havido essas diferenças, a legislação determina que sejam feitos os ajustes necessários, ajustes esses que têm reflexos, principalmente, no enfoque dos impostos incidentes sobre resultados (basicamente

Imposto de Renda da Pessoa Jurídica (IRPJ) e Contribuição Social sobre o Lucro

Líquido (CSLL)).

Por dedução lógica, sabemos que essas diferenças ocorrerão só e somente só em relação às vendas (a prazo ou a vista) de unidades não concluídas, pois para as unidades plenamente concluídas, TODOS os custos já foram incorridos e registrados.

 

Parte II - 9 Patrimônio de Afetação

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Patrimônio de Afetação

9.1 TEORIA E CARACTERÍSTICAS

A teoria da afetação pode ser explicada de várias maneiras; uma das maneiras mais resumidas é a de que afetar é dar destino à alguma coisa específica. Dessa maneira, o patrimônio de afetação significa: segregar o patrimônio total da empresa e destinar a cada empreendimento um patrimônio próprio, de modo que os recursos fiquem afetados separadamente evitando-se assim o desvio de recursos de um projeto para outro.

Quando se pensa em segregar o patrimônio de um empreendimento, deve-se pensar que as responsabilidades inerentes a ele serão mais abrangentes, pois o tratamento deve ser específico e com isso o controle aumenta, essa é a grande vantagem para os compradores, pois gera maior confiança sabendo-se que os custos gerados por um projeto específico serão pagos com os recursos que o próprio empreendimento gerar.

O Patrimônio de Afetação é um tema relativamente novo. Foi normatizado pela Lei no 10.931, de 3 de agosto de 2004. Os aspectos abordados no trabalho visam demonstrar a importância do estudo do tema para a sociedade; a atividade imobiliária brasileira, que passou por transformações no decorrer dos tempos, merece atenção especial, pois trata-se de uma das necessidades básicas da sociedade como um todo: a moradia.

 

Parte II - 10 Pronunciamento CPC 17: Concepção Contábil para a Construção Civil – Conceitos e Aplicabilidade

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Pronunciamento CPC 17: Concepção

Contábil para a Construção Civil –

Conceitos e Aplicabilidade

10.1 COMPREENDENDO O CPC 17: CONCEITOS

FUNDAMENTAIS E APLICAÇÃO

O ponto de partida das alterações, no âmbito contábil em geral, ocorreu por meio do advento da Lei no 11.638, de 28 de dezembro de 2007, que teve, dentre outras abordagens, o que se pode denominar como a introdução dos conceitos do

International Financial Reporting Standards (IFRS) no contexto da contabilidade brasileira. Em face da adoção dos padrões internacionais por parte do Brasil, os

órgãos normativos da contabilidade brasileira têm emitido pareceres, resoluções e outras comunicações oficiais, figurando dentre tais, o Comitê de Pronunciamentos

Contábeis (CPC), que tem a seu encargo orientar e regulamentar os procedimentos apropriados à cada atividade contábil aplicável aos diversos segmentos econômicos.

Em relação às alterações contábeis relacionadas com as empresas incorporadoras do ramo da construção civil, os ditames específicos estão contidos no Pronunciamento conhecido como CPC 17. O texto original deste Pronunciamento, ao explicitar seu objetivo, cita textualmente: “[...] é estabelecer o tratamento contábil das receitas e despesas associadas a contrato de construção...”. Dessa forma, a compreensão exata do alcance do CPC 17 é a de que sua aplicação está adstrita aos registros contábeis específicos das empresas do ramo de atividade aqui tratadas, o que se conclui pela expressão literal do item 1 deste Pronunciamento, que esclarece: “Este Pronunciamento deve ser aplicado na contabilização dos contratos de construção nas demonstrações contábeis das contratadas.” Ademais, o CPC 17 deixa evidente que, caso haja algum outro Pronunciamento que trate de tema similar e

 

Parte II - 11 A Desoneração da Folha de Pagamento no Âmbito da Indústria da Construção Civil

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11

Desoneração da Folha de

Pagamento no Âmbito da

Indústria da Construção Civil

11.1 EMBASAMENTO LEGAL DA CONTRIBUIÇÃO

PREVIDENCIÁRIA SOBRE A RECEITA (CPRB) – CONCEITO

DE EMPRESA

O presente capítulo tem como objetivo abordar o tema denominado “desoneração da folha de pagamento”, exclusivamente no âmbito da construção civil, razão pela qual omite-se aqui as tratativas relacionadas aos demais segmentos econômicos.

Destaque-se por oportuno que a desoneração aqui tratada tem seu amparo legal previsto até o dia 31 de dezembro de 2014, nos termos da Lei no 12.546/11 que a instituiu. Entretanto, no dia 9-7-2014 foi editada a Medida Provisória (MP) no 651, publicada no DOU de 10-7-2014, cujo art. 41 alterou a redação da lei aqui citada, especialmente quanto ao aspecto temporal, não se contemplando mais, na MP em questão, limitação de tempo, o que torna a aplicabilidade da Lei no

12.546/11 de vigência indeterminada quanto ao aspecto temporal.

 

Parte III - Apêndices

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Parte III

Apêndices

Apêndice A

Normas e Princípios Contábeis

Resolução CFC no 750, de 29 de dezembro de 1993 – Dispõe sobre os Princípios

Fundamentais de Contabilidade (PFC)

O CONSELHO FEDERAL DE CONTABILIDADE, no exercício de suas atri­buições legais e regimentais.

CONSIDERANDO que a evolução da última década na área de Ciência Contábil reclama a atualização substantiva e adjetiva dos Princípios Funda­mentais de

Contabilidade a que se refere a Resolução CFC 530/81,

RESOLVE:

CAPÍTULO I

DOS PRINCÍPIOS E DE SUA OBSERVÂNCIA

Art. 1o Constituem Princípios Fundamentais de Contabilidade (PFC) os enunciados por esta Resolução.

§ 1o A observância dos Princípios Fundamentais de Contabilidade é obrigatória no exercício da profissão e constitui condição de legitimidade das Normas

Brasileiras de Contabilidade (NBC).

§ 2o Na aplicação dos Princípios Fundamentais de Contabilidade há si­tuações concretas, a essência das transações deve prevalecer sobre seus as­pectos formais.

 

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